Trước khi chuyển nhượng nhà, đất các bên thường lập hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện việc chuyển nhượng. Vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà phải công chứng hoặc chứng thực không?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Đặt cọc là việc một bên [sau đây gọi là bên đặt cọc] giao cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận đặt cọc] một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác [sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc] trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”
Theo quy định trên, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở [gọi chung là nhà đất] các bên thường lập hợp đồng đặt cọc. Theo đó, một bên sẽ giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
Xem thêm: Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất đầy đủ và chi tiết nhất
* Quyền và nghĩa vụ của các bên đặt cọc
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ của các bên đặt cọc để chuyển nhượng nhà đất như sau:
- Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Nếu bên đặt cọc [bên có ý định mua] từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Nếu bên nhận đặt cọc [bên có nhà đất định bán] từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Xem thêm: Công chứng hợp đồng nhà đất: Hồ sơ, thủ tục, phí thực hiện
* Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng, chứng thực
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản.
Mặt khác, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 không quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ những loại hợp đồng sau mới bắt buộc công chứng, chứng thực:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất [chỉ có đất], quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất [nhà và đất], tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ Điều 117 và khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu trường hợp luật không quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Trên đây là quy định giải đáp về việc hợp đồng đặt cọc mua nhà phải công chứng, chứng thực không? Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Để an toàn khi đặt cọc hãy xem tại 4 điều cần biết khi đặt cọc mua bán nhà đất.
>> Mua bán nhà đất 2021: Lưu ý gì về điều kiện, hồ sơ, thủ tục?
Thực tế, nhiều trường hợp hai bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có công chứng tại Văn phòng công chứng nhưng quá thời hạn mà người mua [bên đặt cọc] không xuất hiện, làm người bán [bên nhận cọc] ‘khó xử’.
Tháng 4/2021, chị V. ký hợp đồng đặt cọc có công chứng bán phần nhà đất của mình tại huyện Nhà Bè [TP. Hồ Chí Minh] cho anh Đ. với giá 4,2 tỷ đồng, nhận tiền cọc 300 triệu đồng. Tại hợp đồng đặt cọc quy định rõ “trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc có nghĩa vụ thanh toán đủ tiền để bên nhận cọc chuyển nhượng phần nhà đất theo quy định, quá thời hạn nêu trên mà bên đặt cọc không thanh toán đủ tiền sẽ bị mất cọc”. Tuy nhiên, quá thời hạn tại hợp đồng đặt cọc mà anh Đ. vẫn không đến để thanh toán đủ tiền cho chị V., chị V. gọi điện thì anh Đ. cứ hẹn cho thêm một tuần nữa và mãi đến giờ vẫn chưa thanh toán đủ tiền. Chị V. thắc mắc là giờ quá thời hạn ghi trong hợp đồng đặt cọc mà anh Đ. không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán thì chị V. có quyền bán nhà đất này cho người khác, hay phải nhờ anh Đ. đến để cả hai ra Văn phòng công chứng hủy hợp đồng đặt cọc?
Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh có một số ý kiến pháp lý như sau:
Thứ nhất, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác [sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc] trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp đã hết thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nhưng bên đặt cọc không đến để thực hiện việc mua bán nhà đất thì coi như họ từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, số tiền họ đã đặt cọc thuộc về bạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng nên bạn hoàn toàn có quyền bán nhà đất của mình cho người khác [không cần có sự đồng ý của bên đặt cọc].
Thứ hai, hiện nay, vẫn tồn tại một số Văn phòng công chứng “máy móc” không chịu thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giữa bên nhận cọc với bên thứ ba, nếu trước đó bên nhận cọc đã ký hợp đồng đặt cọc có công chứng với bên đặt cọc [dù quá thời hạn quy định mà bên đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc]. Việc làm này của Văn phòng công chứng là không đúng quy định pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận cọc; do đó, trong trường hợp này bên nhận cọc cần phải yêu cầu Văn phòng công chứng giải thích rõ lý do [có căn cứ pháp luật], hoặc tìm đến Văn phòng công chứng khác để thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất của mình theo quy định.