Nhà đất đóng băng phải làm sao bán được
|
(Bài
viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Lucy Nguyen)
LÃI SUẤT TĂNG ĐẾN MỨC NÀO THÌ MỚI LÀM BĐS ĐÓNG BĂNG VÀ GIẢM GIÁ.
Nhưng cần phải hiểu thế nào mới là tăng lãi suất? Tăng 1-2 % không phải là tăng (vì nếu lạm phát tăng 3% lãi suất tăng 2% thì tính ra đồng tiền vẫn mất giá: gửi tiền ngân hàng vẫn thiệt hơn dùng tiền mua tài sản). (Nếu lạm phát tăng thêm 3% nhưng lãi suất tăng thêm có 2 % thì gửi tiền ngân hàng càng bị mất giá hơn so với trường hợp lãi suất giữ nguyên và lạm phát KHÔNG tăng) Việc tăng lãi suất chỉ có thể làm đóng băng thị trường BĐS khi:
Chứ nếu lãi suất tăng thêm 5% nhưng bát phở tăng từ 30k lên 35k (tức là phở tăng 12%) thì gửi ngân hàng vẫn thiệt nhé: khi đó giá bất động sản vẫn sẽ còn tăng mạnh. Năm 2022 này đang giống với giai đoạn nhà nước bơm tiền năm 2008-2009. Còn 2010 là kết thúc giai đoạn giải ngân gói bơm tiền. Lúc giải ngân gói bơm tiền thì ko thể tăng lãi suất nhiều.
Đợi khi nào lãi suất nhảy 1 bước khoảng 5%-7% như T10/2010 thì bất động sản mới xì hơi giống như Tháng 11/2010 :
Khi đó là lúc "Lãi suất Huy Động" đạt đủ tiêu chuẩn của công thức:
Khi ấy BĐS mới đóng băng và kết thúc chu kỳ tăng trưởng. Nhiều người có thể dự báo khá chính xác được khi nào BĐS tăng hay giảm là nhờ họ có nhiều kinh nghiệm thực chiến hoặc có trực giác về thị trường rất nhạy, còn mình thì đưa ra được công thức tính toán cụ thể chính xác và có thể áp dụng trong mọi trường hợp. Nếu ai không có kinh nghiệm thực chiến, ko có năng lực tiên tri nhưng học được công thức này của mình thì có thể tính toán được chính xác khi nào BĐS sẽ tăng hay giảm: dựa trên 03 biến số là Tỉ lệ % Lạm Phát, Tỉ lệ % tăng trưởng GDP và Lãi suất Huy Động. Tuy nhiên trong 3 biến số ấy thì : Chỉ có 1 yếu tố mà chính phủ có thể can thiệp trực tiếp được : đó là "Lãi suất Huy Động". Đây chính là yếu tố then chốt: muốn biết được sắp tới BĐS sẽ tăng hay giảm thì phải nhìn vào yếu tố này: Nếu vượt quá ngưỡng Critical Point tức là :
(công thức của mình là dựa theo các chỉ số "Thật": lớn hơn chỉ số lạm phát và % tăng trưởng GDP "danh nghĩa" mà Tổng cục thống kê công bố nhiều) Mối quan hệ của Lạm Phát được thể hiện theo công thức sau:
Khi giá cả toàn thế giới tăng: thì VN cũng bị ảnh hưởng: khi ấy việc tăng cung tiền chính là 1 việc cực kỳ có ích cho nền kinh tế (P tăng thì M sẽ tăng tương ứng) Điều mà chính phủ VN lo sợ không phải là " Lạm Phát" mà là khủng hoảng kinh tế "Đình Lạm" "Lạm Phát" là 1 hiện tượng khách quan: giống như 1 con Virus : cái này ko tránh được. (giá cả hàng hoá cả thế giới tăng thì VN cũng phải tăng theo: giống như xung quanh đều là FO thì bạn cũng sẽ chắc chắn bị lây bệnh) Còn "Đình Lạm" lại là 1 dạng khủng hoảng: giống như 1 loại bệnh (mà Virus gây bệnh là "Lạm Phát") : bệnh này có thể chữa được, hoặc phòng tránh được nhờ các loại thuốc hoặc Vắcxin (ở đây là các chính sách kinh tế của nhà nước). "Cung tiền" và "vòng quay tiền" là 2 yếu tố cấu thành "Lạm Phát" giống như 2 yếu tố tạo nên con virus là ADN và Protein: Vậy nên khi đánh giá tác động đến bds nói riêng và nền kinh tế nói chung thì phải đánh giá tác động của "Lạm Phát" - tức là tác động của con virus) Ở VN Tăng trưởng cung Tiền luôn lớn hơn GDP và Lạm Phát: tỉ lệ Cung Tiền M2/GDP của VN là cao nhất so với các nước khác trong khu vực: (tỷ lệ này của Việt Nam là 175% còn ở các nước tương đồng trong ASEAN-5 chỉ là chưa tới 130% đối với Malaysia và Thái Lan, 63% đối với Phillipines và chưa đầy 40% đối với Indonesia. Tỷ lệ M2/GDP của Việt Nam vào thời điểm cuối năm 2020 là khoảng 190%. Trong vòng 10 năm gần đây: giai đoạn 2011-2020, tốc độ tăng cung tiền của Việt Nam trung bình gần 16%/năm : Trong khi đó tăng trưởng GDP thực trung bình giai đoạn này chỉ là 6%/năm, còn tăng trưởng GDP + tỷ lệ lạm phát trung bình chỉ là 11,4%/năm. Tức là trong vòng 10 năm qua: ai gửi ngân hàng với lãi suất < 11,4% thì coi như tiền bốc hơi, còn ai vay tiền với lãi suất < 16% thì coi như ko phải trả lãi (vì đồng tiền mất giá hằng ngày) Xét trong khoảng thời gian 20 năm:
Tính trung bình thì lượng cung tiền tăng khoảng 23%/ năm trong 20 năm, sau 20 năm cung tiền tăng 60 lần. Một mảnh đất năm 2001 có giá 100 triệu thì năm 2021 sẽ có giá 6 tỷ. Vậy nên: Tiền mặt chính là "Tiêu Sản" chứ Không phải là "Tài Sản" Tuy nhiên: Ai chỉ nói được đến Cung Tiền là dốt mà lại thích chơi chữ : vì khi xét đến yếu tố Lạm Phát thì tức là đã bao gồm tác động của Cung Tiền nằm trong Lạm Phát rồi. Chỉ nói đến Cung Tiền là thiếu sót vì còn phải xét đến Vòng Quay Tiền nữa. Cung Tiền nhiều nhưng Vòng Quay Tiền chậm thì Lạm Phát cũng ko cao. Vậy nên đánh giá tác động của Lạm Phát sẽ đầy đủ hơn đánh giá tác động của Cung Tiền Bản chất của lạm phát là vòng quay tiền rất nhanh, muốn hấp thụ được lạm phát thì chính phủ phải rút tiền về, cách hút tiền tốt nhất là bán đất cho dân. => dân bỏ tiền ra mua đất từ chính phủ khi ấy dân có đất còn tiền lại quay về kho bạc nhà nước. Chính phủ các nước tư bản không có nhiều đất (vì không tịch thu được đất của giai cấp Tư Sản, Địa chủ) nên không thể bán nhiều đất cho dân để thu tiền về. Còn chính phủ các nước cộng sản là kẻ đầu cơ đất lớn nhất : quỹ đất mênh mông (nhờ cải cách ruộng đất, cải tạo tư sản và sở hữu toàn dân về đất đai) nên cần Hút tiền về thì nhà nước chỉ cần cắt đất bán cho dân. Giảm bớt được số tiền lưu thông trên thị trường thì sẽ hấp thụ được lạm phát.
Nếu áp dụng hợp lý phương pháp hấp thụ lạm phát bằng cách tăng giá bất động sản thì có thể hạn chế việc lạm dụng tăng lãi suất để hấp thụ lạm phát bởi vì chỉ có hai công cụ hấp thụ lạm phát hiệu quả nhất: Đó là tăng giá bất động sản và tăng lãi suất ngân hàng nếu công cụ này hiệu quả rồi thì có thể giảm bớt công cụ kia (Vì bản chất của việc hấp thụ lạm phát chính là làm sao để hút tiền từ thị trường về kho bạc nhà nước Nhằm giảm bớt số tiền lưu thông trên thị trường và làm chậm lại vòng quay tiền) Việt Nam Không sợ khủng hoảng "giảm phát" và "đình lạm" như tư bản vì BĐS là công cụ hấp thụ lạm phát hiệu quả nhất: Bất động sản mà xuống giá thì nhà nước thiệt nhất. Chỉ ở các nước xã hội chủ nghĩa thì BĐS mới được coi là công cụ hấp thụ lạm phát : Bởi vì nhà nước kiểm soát đất đai, tiền bán đấu giá đất thu về cho nhà nước (khác với chứng khoán thì tiền từ người này chuyển sang túi người khác chứ không thu được tiền về nhà nước nên cổ phiếu không được coi là công cụ hấp thụ được lạm phát)
Chính Phủ lãi lớn vì tài sản cầm cố tại ngân hàng bị định giá thấp so với giá trị thực. Các cổ đông của ngân hàng - người mua cổ phiếu & trái phiếu mất trắng: nhưng nhà nước thu lợi khủng. Cách này đã được anh Bình ruồi thực hiện rất thành công: nhờ tịch thu tài sản của những người như Hà Văn Thắm nên nhà nước có công cụ để hấp thu nguồn lực nhằm vượt qua khủng hoảng thành công. Vậy nên các bác cứ yên tâm là VN tuy nhiễm phải Virus "Lạm Phát" nhưng sẽ KHÔNG bao giờ phát bệnh khủng hoảng "Giảm Phát" hay "Đình Lạm" Bị nhiễm virus "lạm phát" nhưng ko bị bệnh "khủng hoảng" nặng chính là sự ưu việt của chủ nghĩa xã hội. Hai cái Phao cũng như 2 loại thuốc mà chỉ riêng mình mới có: 1- "Tăng giá BĐS" để Hấp thụ Lạm phát: là thuốc hạ sốt , là thuốc chữa bệnh: khiến tác động của khủng hoảng chậm hơn, ít hơn 2- "Mua ngân hàng giá O đồng" là thuốc bổ dưỡng giúp bệnh phục hồi nhanh: có thuốc thì bệnh nhanh khỏi hơn, ít di chứng hơn Do vậy khi khủng hoảng toàn cầu xẩy ra năm 2008 thì BĐS việt nam vẫn tăng đến tận tháng 10/2010; Bất động sản Tây chết trước còn bất động sản Việt Nam sẽ chết chậm sau 2 năm: chính nhờ vào thị trường BĐS
Có 2 loại chu kỳ BĐS: chu kỳ tăng chu kỳ giảm: tuỳ thuộc vào chính sách của chính phủ: Khi nhà nước tăng lãi suất huy động của ngân hàng thì bds sẽ giảm: chu kỳ bds sẽ kết thúc để chuyển sang chu kỳ mới. -chu kỳ BĐS lần này 2022-2024 (có thể kéo dài đến 2025 hoặc dài hơn cho đến khi nhà nước ngừng bơm tiền) là chu kỳ bds tăng giá do bơm tiền: Khi chưa kết thúc gói bơm tiền kích thích kinh tế thì sẽ ko tăng lãi suất: vì muốn Hạ giá BĐS thì phải tăng lãi suất huy động > (% lạm phát + % tăng trương GDP) : khi đó thì các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh sẽ chết đầu tiên. Năm 2022 này đang giống với giai đoạn nhà nước bơm tiền năm 2008 nhé: năm 2008 giá hàng hóa thế giới cũng tăng phi mã, "giá dầu thô vào tháng 7-2008 lên đến 147,27 USD/thùng, khi đó lạm phát trong nước lên 22,97%. - Năm 2008-2010 ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới. Ngân hàng nhà nước bắt đầu thắt tín dụng cung tiền năm 2008 giảm đột ngột về 18% sau đó kích cầu lần 2 năm 2009 lên mức 37% đến cuối 2010 giảm mạnh về mức 12%. Giá BĐS lúc này gần như tăng điên dại và phình bong bóng. Cuối 2010 lãi suất huy động tăng lên 18%, CPI tiếp tục vượt 21%. Khi nguồn cung BĐS vô tận + lãi suất huy động tăng trần đột ngột + lạm phát phi mã + cung tiền giảm mạnh => Cộng hưởng lại gây nên khủng hoảng bong bóng bất động sản 2011 nổ ra. Vậy nguyên nhân sâu xa đó là lượng tiền bơm ra tích tụ trong nền kinh tế 1 thời gian dài, lạm phát tích luôn ở mức cao và nóng đó chính là LẠM PHÁT KÉO (Lạm phát do cầu kéo). Khi LẠM PHÁT KÉO xảy ra thì chính phủ sẽ phải tăng lãi suất huy động đến hút tiền về, nhằm giảm lượng tiền lưu thông để kìm chế lạm phát. Còn ở chu kì này, cung tiền từ đáy 2014 đến này chỉ ở mức 15-18%/năm. Lạm phát thấp, GDP tăng trưởng tốt (2012-2020). Nhưng từ 2020-nay thì GDP rất thấp. CPI nằm ở mức thấp 3-4%. Lạm phát hiện tại là do ảnh hưởng từ xung đột NGA-UKCRAINA, các lệnh cấm vận thương mại nhằm trừng phạt Nga khiến giá các hàng hoá, sản phẩm, dầu mỏ, nguyên vật liệu,... leo thang tăng nóng do thiếu hụt nguồn cung ngắn hạn => đẩy chi phí lên cao sinh ra lạm phát. Vậy đây là LẠM PHÁT ĐẨY (Lạm phát do chi phí đẩy). Tính chất khác hẳn với lạm phát ở chu kì trước. Việc chính phủ tăng lãi suất huy động lúc này sẽ khiến cho các doanh nghiệp chết lâm sàn đầu tiên chứ k phải là BĐS. Trong khi đó chính phủ sắp bơm gói kích cầu kinh tế 350.000 tỷ vào quý II/2022 thì việc tăng lãi suất là điều khó xảy ra và giá BĐS sẽ còn tăng nữa.! Nguyên tắc 1- so với giá đỉnh 2011 thì địa phương nào càng tăng nhiều lần thì càng rủi ro đu đỉnh. Nguyên tắc 2- địa phương nào toàn dân mua xong chờ bán lại để úp bô nhau: thì người mua sau càng dễ ăn mứt (người từ HN có về tỉnh sống hay người Tỉnh sẽ về HN ) Nguyên tắc 3- bds ở địa phương nào bị truyền qua tay nhiều nhà đầu tư nhất thì càng fomo nhất, thằng cuối càng bị úp bô nhiều. Nguyên tắc 4- chỗ nào nhiều cá voi cá mập nhất thì thị trường càng bị thao túng, chỉ có 2 thị trường lớn nhất là chưa bị cá voi cá mập thổi giá đó là HCM và HN vì lượng hàng quá nhiều, đất trong dân phân tán nên ko con cá nào đủ vốn để ôm đẩy lùa gà Nguyên tắc 5- tính thanh khoản ở đâu cao nhất? Thủ đô hay đất quê đất tỉnh? sóng cuối sẽ chạy về nơi có tính thanh khoản cao nhất. Đấy chính là nơi an toàn nhất và tăng trưởng bền vững nhất. Nếu mua loại bất động sản an toàn thì mới yên tâm ngủ ngon khi cắm nhà vay ngân hàng bank. Ai thấy lãi suất FED tăng mà sợ vãi đái thì chứng tỏ bản lĩnh đầu tư quá kém, kiến thức vĩ mô quá yếu vì không hiểu được bản chất của 2 chế độ: mấy chục năm qua việc FED tăng giảm lãi suất có ảnh hưởng gì mấy tới lãi suất của VN và TQ không? Thật ra nếu nhìn rộng ra thì các chính sách tiền tệ của Mỹ chỉ có ý nghĩa để "lừa mị" người dân Mỹ : Vì nó đều bị đội Do Thái thao túng. Fed fund rate có lên có xuống nhưng đỉnh mới luôn thấp hơn đỉnh cũ. Lý do đơn giản vì mức độ phát triển thật của Mỹ không còn cao nữa, phải làm rate thấp để dân tình còn ôm CK, vay mua nhà với tiêu sài: tích luỹ của dân lại rơi vào tay bọn "tư bản chóp bu"
ở Tây thì cốt lõi của "công nghệ hút tiền" chính là các start up mà phát triển thành tập
đoàn lớn đều được bọn do thái thao túng (cái nào có tương lai , có triển vọng, có core value, có công nghệ độc quyền , có phát minh sáng tạo..) thì cũng bị bọn nó mua lại (M&A) để kiểm soát , nếu ko Takeover được thì sẽ bị cả hội dìm cho chết. Nhưng lãnh đạo và tầng lớp tinh hoa lại muốn có khủng hoảng: vì thời kỳ khủng hoảng là giai đoạn bọn chúng có thể thu lợi được nhiều nhất: là lúc thuận lợi nhất để "tích luỹ tư bản" : người nghèo càng nghèo đi, người giầu càng giầu hơn. Vậy nên có dấu hiệu của bệnh dịch toàn cầu thì khủng hoảng kinh tế sẽ là tất yếu: và khi có khủng hoảng thì sẽ là cơ hội để nhà nước Bơm Tiền vì BƠM TIỀN là công cụ để bọn tỷ phú và chính trị gia thâu tóm tài sản của nhân dân cần lao. Bọn giầu tận dụng hiệu quả công cụ đòn bẩy vay vốn ngân hàng nên càng giầu hơn, người nghèo ko vay tiền mua bds nên bị nghèo đi sau mỗi chu kỳ tăng giá bất động sản: Khoảng cách giữa Giàu & Nghèo càng ngày càng tăng. Muốn không bị giai cấp cầm quyền thâu tóm tài sản thì nhân dân cần chia sẻ kiến thức cho nhau: để nắm bắt được chu kỳ và xu thế của thị trường bds: nhờ đó tích luỹ được "tư liệu sản xuất" : khi ấy sẽ không bị "bần cùng hoá" Muốn đi tắt đón đầu thì phải mua loại BĐS "an toàn" mà giai cấp thống trị cần phải mua thêm trong tương lai. Sự tăng giá của bất động sản thường có 03 dạng khác nhau : 1- Tăng do phát triển kinh tế: đây là hình thức tăng trưởng bền vững : là xu thế lâu dài nên không được coi là "chu kỳ). 2-Tăng do Bơm tiền: là hình thức tăng trưởng không bền vững : có tính chất lặp đi lặp lại nên được gọi là "chu kỳ" : giá bds sẽ tăng nhanh rồi đóng băng và có thể sẽ giảm 1 phần (Nhưng giá cuối chu kỳ vẫn luôn cao hơn giá tại đầu chu kỳ) 3- Tăng ảo : do tâm lý FOMO , do bị úp bô , lùa gà, : nếu dựa trên quan điểm giá bds ở địa phương nào tăng cao nhất, nhanh nhất là tăng ảo và tiềm ẩn rủi ro nhiều nhất: thì cứ so giá bất động sản ở các địa phương từ năm 2011 (là điểm đáy của BĐS chu kỳ trước) với giá BĐS tại thời điểm bây giờ: địa phương nào
tăng ít nhất thì sẽ an toàn ít khả năng vỡ bong bóng nhất Các bác nhớ mua ở quê, ở tỉnh, ở HN, SG gì cũng được nhưng phải mua được ở ngưỡng giá hỗ trợ, có những hạ tầng kỳ vọng ở tương lai, có khả năng để sử dụng (ở, cho thuê), có khả năng thanh khoản và rút tiền về khi thị trường đóng băng. Đừng bao giờ phi vào chỗ hàng nóng để rồi ôm hận.
(Theo Lucy Nguyen) Khuyến cáo:
Mọi bài viết - ý kiến đóng góp chân thành xin gửi về cho chúng tôi qua Email: Xin cảm ơn quý Anh/Chị độc giả. |
