Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà chung cư

Quý A/C đang muốn bán hoặc mua lại căn hộ chung cư nhưng không biết quy trình – thủ tục như thế nào. Các loại chi phí khi tiến hành chuyển nhượng? cách tính ra sao? nộp ở đâu? trong thời gian bao lâu? Căn hộ đã có sổ đỏ thì thủ tục như thế nào? căn hộ mới chỉ có hợp đồng mua bán thì thủ tục như thế nào?

Bài viết dưới đây là tổng hợp kinh nghiệm của những chuyên gia môi giới lâu năm tại CasLand. Chuyên về chuyển nhượng, mua bán căn hộ chung cư tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh. Mời quý A/C theo dõi.

Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà chung cư

#1. Các dạng mua bán sang nhượng căn hộ chung cư thường gặp

a. Chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có hợp đồng mua bán ( chỉ mới ký thỏa thuận đặt cọc )

Đây là trường hợp khá hiếm trên thị trường BĐS hiện nay. Chủ yếu dành cho các nhà đầu tư lướt sóng. Lúc này, đa số các dự án vừa được chủ đầu tư mở bán sơ cấp, căn hộ chưa hoàn thành xong phần móng và chưa có hợp đồng mua bán. Và người mua mới chỉ thanh toán không quá 30% giá trị chung cư. Thường rơi vào từ 10 – 20% giá trị.

Lúc này, khách hàng muốn chuyển nhượng căn hộ đã mua được hay không. Tùy thuộc hoàn toàn vào chính sách và quy định của chủ đầu tư dự án đó.

Nếu chủ đầu tư có quy định cho phép sang nhượng khi căn hộ chưa có HĐMB thì việc mua bán sang tên diễn ra bình thường. Việc mua bán này chỉ cần phía đại diện chủ đầu tư làm chứng và sang tên trên thỏa thuận là được. Không cần công chứng.

Còn nếu chủ đầu tư không cho phép. Người bán phải chờ đến lúc ký HĐMB với CĐT xong mới được phép chuyển nhượng.

b. Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi đã có HĐMB ( căn hộ chưa được cấp sổ hồng )

Đây là loại hình mua bán phổ biến nhất hiện nay trên thị trường BĐS. Hình thức mua bán này chịu ảnh hưởng từ một bên thứ 3 đó là chủ đầu tư của dự án. Người bán muốn chuyển nhượng căn hộ của mình, phải có giấy xác nhận chấp thuận chuyển nhượng của chủ đầu tư và các hóa đơn thuế GTGT của căn hộ. Một khi người bán chưa hoàn tất các khoản tiền thanh toán với cđt, các khoản nợ khác ( nếu có ), hoặc giải chấp ngân hàng ( nếu vay ngân hàng ). Thì việc mua bán sẽ không được phòng công chứng chấp thuận.

Xem phần tiếp phần sau để nắm rõ thủ tục sang tên căn hộ chung cư.

c. Chuyển nhượng Căn hộ chung cư đã có sổ hồng

Trường hợp căn hộ chung cư đã có sổ hồng, việc mua bán, chuyển nhượn lúc này không còn liên quan đến chủ đầu tư nhiều nữa. Bên mua và bên bán tiến hành thủ tục mua bán bình thường tại phòng công chứng giống như các loại hình nhà riêng hay đất đai…

#2. Quy trình – thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư

a. Trường hợp căn hộ chưa có HĐMB, thủ tục sang nhượng sẽ diễn ra như sau

Bước 1: Người mua và người bán sau khi thỏa thuận về giá cả – thuận mua vừa bán. Thì tiến hành đặt cọc hứa mua hứa bán với một khoản tiền nhất định. Tùy theo giá trị mua bán mà người bán có thể đưa ra mức đặt cọc khác nhau. Giao động từ 50 – 200 triệu đồng.

Bước 2: Người bán làm đơn đề nghị chuyển nhượng nộp lên chủ đầu tư ( bên mua và bên bán chuẩn bị hồ sơ sang tên như: sổ hộ khẩu, cmnd… theo yêu cầu của chủ đầu tư )

Bước 3: Trong vòng 7 – 15 ngày làm việc, chủ đầu tư sẽ chuẩn bị hồ sơ đổi tên trên thỏa thuận đặt cọc. Tiến hành mời người mua và người bán lên làm thủ tục đổi tên.

Hai bên ký xác nhận, có chủ đầu tư làm chứng. Người mua thanh toán tiền cho người bán. Người bán hoàn trả thỏa thuận đặt cọc, toàn bộ phiếu thu liên quan đến căn hộ cho chủ đầu tư.

Bước 4: Chủ đầu tư hẹn người mua mới lên nhận lại thảo thuận đặt cọc và phiếu thu mang tên mình. Hoàn tất thủ tục.

b. Trường hợp căn hộ chưa có sổ ( đang trong thời kỳ ký HĐMB với CĐT ) Thủ tục sang nhượng sẽ diễn ra theo biểu đồ sau:

Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà chung cư

c. Trường hợp căn hộ đã có sổ, thủ tục sang nhượng diễn ra như sau

Bước 1: Bên mua và bên bán tiến hành đăt cọc, hẹn ngày ra công chứng

Bước 2: Tiến hành công chứng tại phòng công chứng

Trước đó bên mua và bên bán phải chuẩn bị bộ hồ sơ để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật bao gồm: CMND, Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân, phiếu yêu cầu công chứng và hợp đồng công chứng ( phòng công chứng có mẫu sẵn )

Bước 3: thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế:

– Người bán đóng thuế thu nhập các nhân

Hồ sơ khai thuế, lệ phí như sau:

+ Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC

+ Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

+ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ( đã ký tại phòng công chứng ).

+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

– Người mua nộp lệ phí trước bạ

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ:

+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.

+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

+ Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.

+ Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên

Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hợp đồng mua bán đã được công chứng;

Bước 1. Nộp hồ sơ

+ Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện hoặc bộ phận một cửa.

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã/phường nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

#3. Chi phí khi mua bán – sang tên căn hộ chung cư

Đối với người bán:

Loại thuế này người bán có nghĩa vụ nộp cho nhà nước

Cách tính: Tổng tiền thuế phải nộp = 2% X Tổng giá trị hợp đồng sang nhượng.

4-5tr bao gồm Các chi phí liên quan đến thủ tục công chứng: phí in ấn, lệ phí, phí cho công chứng viên…

Tùy thuộc vào việc đàm phán giữa người bán và môi giới. giao động từ 1% – 2% giá trị căn hộ chuyển nhượng.

Tùy theo chủ đầu tư mà mức phí này sẽ khác nhau: có chủ đầu tư thu phí từ 3-5 triệu/giao dịch, cũng có cđt không thu phí sang nhượng.

Đối với người mua

–  Người mua có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ ( chỉ khi căn hộ đã có sổ hồng ) để nhà nước làm thủ tục đăng bộ để làm các hồ sơ về sổ hộ khẩu, điện, nước…

Cách tính: Lệ phí trước bạ= 0,5% X tổng giá trị căn hộ

#4. Một số lưu ý khi làm thu tục mua bán – chuyển nhượng căn hộ chung cư:

  • Trường hợp sang nhượng căn hộ khi chưa ký hợp đồng mua bán: người bán không cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân.
  • Người mua nên kiểm tra tình trạng căn hộ mình muốn mua trước khi đặt cọc. Bằng cách hỏi thẳng trực tiếp chủ đầu tư về người đứng tên trên hợp đồng, có đang nợ tiền thanh toán, bị chủ đầu tư phạt gì hay không, có vay vốn ngân hàng hay không… Công việc này thường do môi giới làm.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ là quyền của chủ căn hộ, được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lên cơ quan có thẩm quyền. 

Để có thể thực hiện giao dịch này, bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ phải là chủ thể đã mua trực tiếp căn hộ từ chủ đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng từ cá nhân, tổ chức khác. Chủ thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ có thể là cá nhân hoặc tổ chức. Nếu là cá nhân, chủ thể cần có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, còn nếu là tổ chức, chủ thể đó phải có tư cách pháp nhân.

Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà chung cư

Tương tự, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư cũng phải là cá nhân (đủ năng lực hành vi dân sự) hoặc tổ chức (có tư cách pháp lý) để giao dịch có thể được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, cá nhân nhận giao dịch cũng không cần có đăng ký thường trú tại nơi có căn hộ được giao dịch.

Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà chung cư

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện cho từng căn hộ riêng lẻ. Nếu một hoặc một số căn hộ đó được mua từ chủ đầu tư, bên muốn chuyển nhượng cần phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

>> Nắm rõ Những lưu ý quan trọng khi mua bán nhà trong mùa dịch

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Quy trình thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ có thể chia làm 4 bước lớn. Cụ thể như sau:

Bước 1:

Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cùng nhau thỏa thuận và đi đến thành lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Trong đó, văn bản cần có đầy đủ những nội dung cốt yếu dưới đây:

  • Thông tin của 2 bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng (nếu chủ thể ở các bên là tổ chức thì cần ghi rõ người đại diện theo pháp luật).
  • Thông tin về hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư.
  • Giá, thời hạn chuyển nhượng hợp đồng và phương thức thanh toán
  • Quyền và nghĩa vụ của 2 bên
  • Giải quyết tranh chấp 
Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà chung cư

Người dân có thể tham khảo mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại phụ lục 24 Thông tư 19/2016/TT - BXD hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Ngoài ra, 2 bên có thể tự điều chỉnh, bổ sung các điều khoản cho phù hợp nhưng phải tuân thủ theo đúng pháp luật về vấn đề dân sự và nhà ở.

Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà chung cư

Ngoài ra, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ của bên chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản cần phải được công chứng/ chứng thực. Hồ sơ công chứng cần chuẩn bị những giấy tờ:

  • 7 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
  • Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ từ chủ đầu tư. Trong trường hợp căn hộ được chuyển nhượng từ lần thứ 2 trở đi cần kèm thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ của lần liền kề trước đó.
  • Bản sao công chứng hoặc bản sao kèm bản chính để đối chiếu các giấy tờ tùy thân của bên nhận chuyển nhượng (CMND/ CCCD/ Hộ chiếu nếu là cá nhân, Quyết định thành lập tổ chức hoặc Giấy đăng ký thành lập doanh nghiệp nếu bên nhận là tổ chức)
  • Một số giấy tờ khác nếu bên công chứng/ chứng thực yêu cầu.

Bước 2:

Chủ thể nhận chuyển nhượng phải tiến hành thực hiện các nghĩa vụ tài chính như nộp thuế mua bán nhà đất, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ hoặc cung cấp đủ giấy tờ chứng minh miễn thuế theo quy định của pháp luật.

Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà chung cư

Bước 3:
Phía nhận chuyển nhượng căn hộ cần nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Trong bộ hồ sơ cần có:

  • 5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ (1 bản của bên chuyển nhượng) đã được công chứng.
  • Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ từ chủ đầu tư. Trong trường hợp căn hộ được chuyển nhượng từ lần thứ 2 trở đi cần kèm thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ của lần liền kề trước đó.
  • Biên lai thể hiện đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính ở bước 2
  • Bản sao công chứng hoặc bản sao kèm bản chính để đối chiếu các giấy tờ tùy thân của bên nhận chuyển nhượng (CMND/ CCCD/ Hộ chiếu nếu là cá nhân, Quyết định thành lập tổ chức hoặc Giấy đăng ký thành lập doanh nghiệp nếu bên nhận là tổ chức)
Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà chung cư

Trong vòng tối đa 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, sau đó bàn giao lại đủ giấy tờ cho bên nhận.

Bước 4:

Cuối cùng, bên nhận chuyển nhượng căn hộ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật và thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ kết thúc.

Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà chung cư

Những lưu ý khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Điều đầu tiên các nhà đầu tư cần lưu ý là kể từ các lần chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thứ 2 trở đi, các thủ tục đều phải thực hiện như lần đầu và bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp nhận, lưu giữ các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng lần trước. Chủ thể nhận chuyển nhượng lần cuối sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà chung cư

Trong quá trình giao dịch, việc chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng có nghĩa là chủ đầu tư đã chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng. Theo đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ thay phía chuyển nhượng tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ với chủ đầu tư.

Ngoài ra, khách hàng cũng cần biết rằng: chủ đầu tư căn hộ không có quyền cản trở việc chuyển nhượng hay thu bất kỳ phí nào để thực hiện xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Kết

Trên đây là thông tin chi tiết về quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, hy vọng quý độc giả đã tích lũy được nhiều kiến thức hữu ích. Để hiểu thêm về những thủ tục pháp lý khác liên quan đến các vấn đề bất động sản, khách hàng vui lòng truy cập ngay tại chuyên trang Vinhomes.

Để lại thông tin tại đây.  

Xem thêm: