Công chứng nhà ở hình thành trong tương lai

Câu hỏi: Thủ tục thế chấp nhà chung cư hình thành trong tương lai

Xin chào Luật sư,

Vợ chồng tôi mua một căn hộ chung cư của dự án bất động sản thuộc Quận Cầu Giấy, Hà Nội, đến đầu năm 2019 mới được giao nhà. Hiện nay chúng tôi chưa có sổ đỏ, nhưng vì cần tiền nên muốn đi thế thế chấp hợp đồng mua nhà chung cư. Nhân viên ở Ngân hàng yêu cầu chúng tôi phải giao thêm cả biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng để làm căn cứ rằng căn hộ được phép đưa vào kinh doanh. Vậy xin hỏi Luật sư, nhân viên ngân hàng yêu cầu như vậy là đúng hay sai? Và khi được thế chấp căn hộ thì việc đăng ký thế chấp thực hiện như thế nào?

Chúng tôi xin cảm ơn Luật sư.

Trả lời: [Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo]

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản đặc biệt do tính chất “hình thành trong tương lai” và giá trị của nó. Pháp luật hiện nay cho phép cá nhân, hộ gia đình… được mua bán và sở hữu loại nhà ở này. Tuy nhiên, vì tính chất “hình thành trong tương lai” mà loại tài sản này phải đáp ứng được những điều kiện nhất định. Với trường hợp của bạn, Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Theo quy định tại khoản 1 điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.”

Căn cứ vào quy định trên, thì nhà ở hình thành trong tương cần phải có các giấy tờ nêu trên, đồng thời,  khoản 1,  khoản 3 điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của chủ đầu tư, phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, và chịu trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán đã ký kết.

Thứ hai, quy định điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 cũng là một loại tài sản, và có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp. Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, khi dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm nghĩa vụ, thì việc giao kết giao dịch bảo đảm được thực hiện như đối với các loại tài sản khác. Nghĩa là hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định; hiệu lực, cách thức thực hiện cũng như việc xử lý tài sản bảo đảm theo những gì các bên đã thỏa thuận.

Trình tự, thủ tục thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai được hướng dẫn tại Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong trương lai. Theo Điều 9 Thông tư này, hồ sơ thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng gồm:

a] Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở [bản gốc];

b] Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở [bản gốc];

c] Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở [bản gốc];

d] Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

đ] Các giấy tờ khác [nếu có].

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, Ngân hàng nơi bạn thế chấp tài sản có quyền được yêu cầu các loại giấy tờ cần thiết, có thể là biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của chung cư.

Thứ ba, trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người thực hiện thủ tục cần chuẩn bị các loại văn bản sau đây:

– Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp lập theo Mẫu số 01/ĐKTC-NTL [01 bản chính]; trường hợp Mẫu số 01/ĐKTC-NTL không đủ để kê khai nội dung đăng ký thì kê khai bổ sung vào Mẫu số 04/ĐKTC-NTL;

– Hợp đồng thế chấp có công chứng theo quy định [01 bản gốc];

– Hợp đồng mua bán nhà ở của cá nhân mua nhà ở ký với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải có thêm bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở [01 bản sao];

– Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính – Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Người nộp hồ sơ nhận lại phiếu hẹn trả kết quả.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận đơn đăng ký thế chấp, sao y bản gốc đơn đăng ký để lưu hồ sơ; ghi thông tin đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; trường hợp có căn cứ để từ chối đăng ký thì phải từ chối đăng ký bằng văn bản và trả hồ sơ đăng ký.

Bước 4: Trả kết quả

Trên đây là những ý kiến tư vấn của PHAMLAW về Thủ tục thế chấp nhà chung cư hình thành trong tương lai. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với tổng đài tư vấn thủ tục hành chính hoặc bộ phận tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, thay đổi thông tin đăng ký thế chấp, xóa thế chấp, các thủ tục đăng ký biến động đất đai khác… Quý khách hàng vui lòng kết nối tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

Xem thêm: