Chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Pháp luật quy định về điều kiện, thủ tục, chi phí ra sao? Luật Minh Gia giải đáp thắc mắc liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất qua tình huống sau đây:
1. Luật sư tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất
Pháp luật về đất đai là một lĩnh vực pháp luật có ảnh hưởng rất lớn tới đời sống kinh tế - xã hội vì nó điều chỉnh những quan hệ xã hội phức tạp, liên quan trực tiếp tới loại tài sản có giá trị lớn đó là quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai đã phân đất thành nhiều loại tùy theo các mục đích sử dụng cụ thể và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất và việc quyết định mục đích sử dụng đất của Nhà nước.
Tuy nhiên trên thực tế, việc chuyển mục đích sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập như: nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, người sử dụng đất tự ý chuyển mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định,…
Do vậy, nếu bạn có thắc mắc liên quan đến pháp luật đất đai nói chung và chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng, bạn cần tham khảo các quy định của Luật đất đai 2013 hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia, luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.
Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi: 1900.6169 để được tư vấn.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
2. Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất
Nội dung tư vấn: Cho em hỏi gia đình em có mảnh đất rộng 2370m2 đã trồng cây ăn quả lâu năm tuổi của cây cũng khoảng 40 tới 50 năm nhưng do ông bà kê khai từ xưa thì mảnh đất đó đang được cấp quyền sử dụng đất với mục đích là đất rừng sản xuất. Em muốn hỏi có chuyển đổi được không và phí hết khoảng bao nhiêu, thủ tục thế nào? Xin nhờ anh chị giúp em.
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia. Với vấn đề của bạn, chúng tôi xin đưa ra tư vấn như sau:
Thứ nhất, về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Theo đó, căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của gia đình bạn thể hiện trong đơn nếu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt, được sự chấp thuận của UBND cấp huyện [do đây là trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đich sử dụng đât] sẽ được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở. Vì vậy, để biết được diện tích đất rừng sản xuất của gia đình mình có thể chuyển mục đích sang đất ở không, nếu được chuyển thì diện tích chuyển là toàn bộ hay một phần diện tích đất,... bạn cần tham khảo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình.
Thứ hai, về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất [đất nông nghiệp] sang đất ở thuộc trường hợp cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nên bạn cần nộp 01 bộ hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất, hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Sau khi Văn phòng Đăng ký đất đai xác nhận hồ sơ hợp lệ, xác minh thông tin trong hồ sơ sẽ thực hiện việc xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trả Giấy chứng nhận cho bạn.
Thứ ba, về chi phí chuyển mục đích sử dụng đất.
Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2024/NĐ-CP quy định:
“b] Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở, bạn cần thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất với mức chi phí được tính như sau:
Tiền sử dụng đất = [Giá đất ở - Giá đất rừng sản xuất] x Diện tích đất chuyển mục đích
Trong đó, giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất sẽ được tính theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong thực tiễn, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ là nhu cầu thường gặp ở nhiều hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Rất nhiều người tưởng rằng đất rừng phòng được phép xây nhà. Không hiếm trường hợp các hộ dân tự ý sử dụng đất vào mục đích khác mà chưa được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền, dẫn đến bị xử phạt hành chính hoặc thậm chí là thu hồi đất mà không được xem xét đến các trường hợp bồi thường cho đất rừng phòng hộ.
Vậy đất rừng phòng hộ có được xây nhà không? Bài viết dưới đây của Luật sư 247 sẽ giải đáp thắc mắc của bạn đọc. Mời bạn đọc quan tâm theo dõi.
Luật Đất đai 2013
Luật Lâm nghiệp 2017
Đất rừng phòng hộ là loại đất rừng được sử dụng nhằm mục đích bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, chống hiện tượng xói mòn, sạt lỡ, lũ quét, lũ ống, chống việc sa mạc hóa, hạn chế các thiên tai, góp phần điều hòa khí hậu, không khí, bảo vệ môi trường, quốc phòng an ninh kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí đáp ứng các dịch vụ môi trường.
Đất rừng phòng hộ được phân chia thành các nhóm sau:
– Đất rừng phòng hộ đầu nguồn;
– Đất rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay;
– Đất rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển;
– Đất rừng phòng hộ bảo vệ môi trường sinh thái.
Các loại đất được phép xây dựng nhà ở
Đất được phép xây dựng nhà ở đó là đất thổ cư. Theo quy định của pháp luật, đất thổ cư là loại đất phục vụ cho việc xây dựng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho đời sống của người dân. Trong đó, bao gồm nhà ở và các công trình phụ, ao chuồng, vườn tược.
Khi xây dựng nhà trên đất thổ cư, chủ sở hữu cần phải xin giấy phép xây dựng cũng như thực hiện thi công theo đúng quy định của pháp luật.
Với những mảnh đất nằm ngoài hạng mục đất thổ cư, nếu muốn xây dựng nhà ở, chủ sở hữu cần phải làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau đó thực hiện các thủ tục xin cấp phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật.
Căn cứ Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a] Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b] Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c] Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Như vậy, đất rừng phòng hộ, chỉ có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang nhóm đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng sao nhóm đất phi nông nghiệp được. Mà muốn xây nhà thì phải xây dựng trên đất ở. Vậy nên rừng phòng hộ không được phép xây nhà.
Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có nêu rõ 7 trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
1] Người quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn
2] Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
3] Người được nhận khoán đất trong nông – lâm trường và ban quản lý rừng phòng hộ, đặc dụng.
4] Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
5] Người sử dụng đất có điều kiện cấp sổ đỏ nhưng có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, thu hồi đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
6] Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất, không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí, đường truyền tải điện, truyền dẫn thông tin, khu vui chơi giải trí ngoài trời, nghĩa trang, nghĩa địa không nằm trong hình thức kinh doanh.
7] Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý.
Đất rừng phòng hộ được sử dụng dưới mục đích đất nhận khoán, thuộc quỹ đất công ích, đã có quyết định thu hồi nhằm phục vụ cho các công trình xây dựng công cộng hoặc các trường hợp bị giới hạn khác có đề cập tại Điều 99, Luật Đất đai 2013 thì sẽ không được cấp sổ đỏ.
Tóm lại, việc đất rừng phòng hộ có được cấp sổ đỏ không phụ thuộc chủ yếu vào người sử dụng đất có đáp ứng được đầy đủ các điều kiện chung về việc cấp giấy chứng nhận và không mắc các trường hợp cấm theo pháp luật hay không. Nếu thuộc trường hợp cấm không được cấp sổ đỏ thì việc chuyển nhượng đất rừng phòng hộ cũng không được phép thực hiện.
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Đất rừng phòng hộ có được xây nhà không?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến trích lục đăng ký kết hôn online; tạm ngừng kinh doanh; mẫu trích lục bản án ly hôn …. của Luật Sư X, hãy liên hệ: 0833.102.102.
Hoặc qua các kênh sau:
Facebook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: //www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: //www.youtube.com/Luatsux
Chuyển nhượng đất rừng phòng hộ được không?
Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a] Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b] Đất không có tranh chấp;c] Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d] Trong thời hạn sử dụng đất.”
Nếu mảnh đất bạn muốn chuyển nhượng đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, bạn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng phần diện tích đất này.
Cần lưu ý gì khi chuyển nhượng đất rừng phòng hộ?
Thứ nhất, xác minh tính pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận là thật hay giả, có được cấp theo đúng quy định, trình tự thủ tục pháp luật hay không, thông tin ghi nhận có đúng với số liệu trên thực tế không. Nếu cần thiết, cá nhân có thể kiểm tra thông tin tại các cơ quan có thẩm quyền.
Thứ hai, tính chính chủ của quyền sử dụng đất: Người đứng ra chuyển nhượng có phải là cá nhân được cấp quyền sử dụng đất hoặc đáp ứng đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Nếu không là “chính chủ”, có giấy ủy quyền nào về việc mua bán hay không [giấy ủy quyền phải đáp ứng quy định về hình thức, công chứng chứng thực].
Thứ ba, nghĩa vụ tài chính ở thời điểm chuyển nhượng: Khi tiến hành giao dịch, các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc sử dụng đất cần phải được thực hiện đầy đủ trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng.