Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không?
1. Các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Theo quy định tại điểm b, điểm e, điểm g, điều h, điểm k khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.
- Doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
- Theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận, thỏa thuận trong hợp đồng thé chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.
2. Quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
- Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, căn cứ theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định và tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nươc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Nếu doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất có thể xác lập quyền sử dụng đất theo nội dung tại mục 1. Ngoài ra, trường hợp doanh nghiệp này có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh có thể được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủ sản, làm muối theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013. Nhà nước sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất trong dự án đầu tư để quyết định cho thuê đất.
Để được tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ chúng tôi theo địa chỉ sau:.
Địa chỉ: Văn phòng Luật sư Quang Thái, số 12 Mạc Đĩnh Chi, phường Đakao, Quận 1, TP. HCM.
Website: luatsuquangthai.vn
Email:
Điện thoại: 090 384 0440
Đánh giá: 11 bình chọn, 0/10
Điều kiện chuyển nhượng đất thuê trả tiền một lần làm dự án
Cử tri tỉnh Quảng Bình hỏi: Theo quy định tại khoản 1, Điều 174 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Tuy nhiên, về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến dự án đầu tư thì chưa có quy định.
Cử tri đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan chức năng quy định cụ thể điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê liên quan đến dự án đầu tư.
Ảnh minh hoạ
Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết:
Theo quy định tại khoản 26 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
Một là, có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai.
Hai là, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai [nếu có] theo quy định. Trong đó, với chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng.
Ba là, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này và phải sử dụng đất đúng mục đích.”
Nội dung trích dẫn...
*Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
*Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định, điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau, đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng....
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây: Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Nguồn tin: baotainguyenmoitruong.vn
Vợ chồng tôi có mua lại 1 căn nhà tập thể của nhà máy nơi chồng tôi làm việc. Như mọi năm công ty vẫn đóng thuế đất [ vì chúng tôi chỉ mua nhà còn đất vẫn của công ty]. Đến nay công ty thông báo làm ăn khó khăn và không đủ điều kiện chi trả thuế đất nữa nên bắt công nhân [ những người đang có nhà ở trong khu đất của công ty] phải trả 1 khoản tiền thuê lại đất của công ty. Tôi muốn hỏi công ty luật vấn đề sau :
1 - chúng tôi có thể đòi hỏi quyền được cấp bìa đỏ và quyền sử dụng đất hay không? Nếu có thì hồ sơ, đơn từ cần những gì?
2 - Nếu không được quyền sử dụng đất thì việc công ty yêu cầu chúng tôi phải thuê lại đất trong khi chúng tôi đã mua hẳn nhà với công ty là đúng hay sai luật?
Xin chân thành cảm ơn quý công ty luật Minh Gia!
Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:
Trường hợp thứ nhất, đất của doanh nghiệp là đất thuê trả tiền 1 lần:
Theo quy định tại điều 174 Luật đất đai 2013:
“Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
a] Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
b] Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
c] Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
d] Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
đ] Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật”.
Do đó, trong trường hợp này công ty có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Việc công ty chuyển giao quyển sở hữu nhà ở cho bạn là hợp pháp và công ty cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;
- Hộ khẩu thường trú của người mua;
- Trích lục thửa đất;
- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
- Chứng từ nộp tiền thuế đất.
2. Các khoản thuế phải nộp:
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất ở;
- Lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở;
3. Trình tự, thủ tục:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
Kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Kể từ ngày các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tường hợp thứ hai, Nhà nước cho thuê đất dưới hàng thức trả tiền hàng năm.
Theo quy định tại điều 175 Luật đất đai 2013:
“Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a] Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b] Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
c] Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d] Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
đ] Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế”.
Và căn cứ theo Điều 189 luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm như sau:
1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:
a] Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
b] Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a] Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
b] Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
c] Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
4. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
Như vậy, nếu đất của doanh nghiệp là đất thuê trả tiền hàng năm thì doanh nghiệp không thể chuyển nhượng đất cho người khác mà chỉ có các quyền và nghĩa vụ theo quy định trên.
Và doanh nghiệp chỉ được phép chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng được các điều kiện tại điều 189 Luật đất đai năm 2013. Và việc thực doanh nghiệp yêu cầu bạn đóng thuế đất với lý do là không đúng theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp đang là bên thuê đất nên doanh nghiệp phải đóng tiền thuê đất.
Nếu doanh nghiệp và bạn không thuộc trường hợp theo điều 189 thì doanh nghiệp không được phép chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bạn. Trong trường hợp này, doanh nghiệp chỉ có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Doanh nghiệp có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất thuê không?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.
Trân trọng! Cv: Vũ Nga – Luật Minh Gia.
.