-->
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘIKHOA LUẬTHOÀNG THỊ THU THỦYHîP §åNG MUA B¸N NHµ ë THEO PH¸P LUËT VIÖT NAMChuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sựMã số: 60 38 01 03HỌCLUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTCán bộ hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN CƯỜNGHÀ NỘI - 2014LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu củariêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trongbất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trongLuận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đãhoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụtài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôicó thể bảo vệ Luận văn.Tôi xin chân thành cảm ơn!NGƢỜI CAM ĐOANHoàng Thị Thu ThủyMỤCLỤCTrangTrang phụ bìaLời cam đoanMục lụcDanh mục ký hiệu, chữ viết tắtMỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở................. 91.1.Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở......... 91.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở ................................................... 91.1.2.Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ............................... 121.1.3.So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khác ..... 151.2.Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ở........ 191 .3 .Quy định pháp luật của một số quốc gia về hợp đồng muabán nhà ở ......................................................................................... 241.3.1.Quy định về hình thức của hợp đồng dân sự..................................... 241.3.2.Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự...................................... 261.4.Vai trò của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ..... 28KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 33Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢPĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở............................................................. 342.1.Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014 ..... 342.2.Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở .................... 372.2.1.Điều kiện về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở .......................... 382.2.2.Điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở ....... 442.2.3.Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở.......... 452.2.4.Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia hợp đồngmua bán nhà ở ................................................................................... 482.2.5Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo phápluật hiện hành .................................................................................... 482.3.Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng muabán nhà ở vô hiệu............................................................................. 502.3.1.Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu ..................................................... 502.3.2.Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu ............................................ 63KẾT LUẬN CHƢƠNG2................................................................................ 72Chương 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀTHIHÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀỞ ....... 733.1.3.2.3.2.1.3.2.2.3.3.3.3.1.3.3.2.3.3.3.TƣnMớhbnMđgMìợp đồngnmua bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhânhdân ....................................... 83xđịnh về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quảmửpháp lý hợpKiến nghị sửa đổi một số điều luật liên quan đến quyắcđồng mua bán nhà ở vôlhiệu .......................................................... 88ýGiải pháp đề xuất hoàn thiện phápluật............................................. 88 Giải pháp thực hiện trongthhthực tiễn xét xử của Tòa án ..................... 92 Các nhóm hoànthiện khác ................................................................ 94ƣờKẾT LUẬN CHƢƠNGn3................................................................................. 96 KẾTgLUẬN ....................................................................................................97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAMgKHẢO..................................................... 99ặPpHỤtLrỤoCngquátrDANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮTBLDS:Bộ luật dân sựTAND:Tòa án nhân dânTANDTC:Tòa án nhân dân tối caoXHCN:Xã hội chủ nghĩaMỞ ĐẦU1. Tính cấp thiết của đề tàiHợp đồng là một trong những phƣơng tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân,tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu cầu nhân sinh. Hợp đồng cònđóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển nền kinh tếvì nó là hình thức pháp lý cơ bản của sự trao đổi hàng hóa trong xã hội. Đặcbiệt là trong giai đoạn hiện nay, đất nƣớc ta đang thực hiện nền kinh tế thịtrƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng càng đƣợc chú trọngtrong quá trình xây dựng pháp luật và xác lập, giao kết của các tổ chức, cánhân, trong đó, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một trongnhững loại hợp đồng đƣợc giao dịch phổ biến và sôi động nhất.Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra vớinhiều hình thức phức tạp, trong đó tình trạng hợp đồng mua bán nhà ở khôngtuân thủ quy định pháp luật xảy ra phổ biến, tình trạng tranh chấp về hợp đồngmua bán nhà ở tại các tòa án ngày càng nhiều… ảnh hƣởng rất lớn đến sự pháttriển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự của đất nƣớc nói chung và ảnhhƣởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng nóiriêng.Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở do nhiều nguyên nhân, trong đólà việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật đối với hợp đồng muabán nhà ở, đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở củacác bên tham gia, bên cạnh đó là các quy định của pháp luật về vấn đề trên cònnhiều bất cập, việc vận dụng của các cơ quan có thẩm quyền còn chƣa thốngnhất dẫn đến hợp đồng mua bán nhà ở không đƣợc thực hiện đúng quy định,việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập, cụ thể nhƣ các điều luật còn chƣadự liệu hết những căn cứ để xác định hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do bị1nhầm lẫn; điều luật chƣa dự liệu đƣợc trƣờng hợp chủ thể cố tình để bản thânrơi vào tình trạng không nhận thức và làm chủ hành vi của mình vào thời điểmxác lập hợp đồng; sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về hìnhthức đối với hiệu lực của hợp đồng; việc quy định xử lý hậu quả pháp lý khihợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu còn chung chung, không phù hợp thực tiễn…Mặt khác, hiện nay Quốc hội đang giao cho Bộ tƣ pháp chủ trì soạn thảo Bộluật dân sự sửa đổi. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài. Hợp đồng mua bán nhà ởtheo pháp luật Việt Nam" là cần thiết trong giai đoạn hiện nay.2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tàiViệc nghiên cứu về hợp đồng dân sự, đã đƣợc nhiều nhà khoa học pháplý quan tâm trong các thời kỳ, dƣới những góc độ khác nhau và chủ yếu đƣợcđề cập trong các bài giảng trong giáo trình luật dân sự của Trƣờng Đại họcLuật Hà Nội, Khoa Luật Đại học Quốc gia, Trƣờng Đại học luật thành phố HồChí Minh trong đó các quy định này đƣợc quy định gián tiếp xuất phát từ cácquy định về giao dịch dân sự, bởi lẽ hợp đồng mua bán nhà ở là một loại giaodịch dân sự phổ biến. Trong một số ấn phẩm nhƣ: Bình luận Bộ luật dân sựcủa Bộ Tƣ pháp và trong một số bài viết của một số tác giả đó là:- Ng u yễ n V ă n C ƣ ờ n g [ 2 0 0 5 ] , Gi a o d ị c h d â n s ự v ô h i ệ u v à h ậ u q u ảp h á p l ý c ủ a g i a o d ị c h d â n s ự v ô h i ệ u , L u ậ n á n Ti ế n s ĩ , T r ƣ ờ n g Đ ạ i h ọ c Lu ậ t H à Nộ i .- Lê Chí Cƣờng [2011], Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hìnhthành trong tƣơng lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thànhphố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.- Nguyễn Thành Đô [2008], Pháp luật về công nhận quyền sở hữu nhàở- qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học,Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.- L ê M i n h H ù n g [ 2 0 1 0 ] , H i ệ u l ự c c ủ a h ợp đ ồ n g t h e o q u y đ ị n h c ủ a2p h á p l u ậ t Vi ệ t N a m , L u ậ n á n T i ế n s ĩ Lu ậ t h ọ c , T r ƣ ờ n g Đạ i h ọ c Lu ậ t Th à n hphố Hồ Chí Minh;- Trần Đức Hùng [2007], Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quảpháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, Khóa luận cử nhân, TrƣờngĐại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.Đồng thời có một số sách chuyên khảo, công trình nghiên cứu có liênquan đến một số khía cạnh pháp lý của vấn đề hợp đồng, điều kiện có hiệu lựccủa hợp đồng nhƣ:- Nguyễn Mạnh Bách [1997], Luật Dân sự Việt Nam lược giải- các hợpđồng dân sự thông dụng, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Công trình này chủ yếutập trung nghiên cứu về các hợp đồng dân sự thông dụng nhƣ hợp đồng muabán tài sản, hợp đồng tặng cho tài sản... theo BLDS 1995.- Ng u yễ n Vă n C ƣ ờ n g , Ng u yễ n M i n h H ằ n g [ 2 0 1 1 ] , Gi a o d ị c h v ề qu yề n s ử d ụ n g đ ấ t v ô h i ệ u - P h á p l u ậ t v à t h ự c t i ễ n x é t x ử , Nx b . Th ô n g t i nv à t r u yề n t h ô n g ;- Nguyễn Văn Cƣờng [2003], "Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuânthủ các quy định về hình thức", Kiểm sát,[5];- Đỗ Văn Đại [2011], Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luậnbản án, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Công trình khoa học này chuyên sâubình luận những bản án đã đƣợc công bố liên quan đến các khía cạnh pháp lýcủa chế định hợp đồng.- Đỗ Văn Đại [2013], "Hình thức của hợp đồng trong pháp luật dân sựViệt Nam: Những bất cập và hƣớng hoàn thiện", Tạp chí Luật học, số 2/2013.- Đỗ Văn Đại [2009], "Hợp đồng vi phạm điều cấm ở Việt Nam", Khoa họcpháp lý, [01], tr. 55-63.- Nguyễn Ngọc Điện [2001], Bình luận các hợp đồng thông dụng trongLuật Dân sự Việt Nam, Nxb. Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh.3- Phạm Hoàng Giang [2007], "Ảnh hƣởng của điều kiện hình thức hợpđồng đến hiệu lực của hợp đồng", Nhà nước và Pháp luật, [03], tr. 47-51.- Phạm Hoàng Giang [2006], "Sự phát triển của pháp luật hợp đồng: Từnguyên tắc tự do giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng", Nhà nước vàPháp Luật, [10], tr. 28-31.- Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi [2012], "Một số bất cập trong quyđịnh của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở", Luật học, [12], tr. 19-24.- Lê Minh Hùng [2009], "Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quiđịnh tại Điều 405 Bộ luật dân sự 2005", Nhà nước và pháp luật, [06], tr. 45-55.- Lê Minh Hùng [2009], "Ảnh hƣởng của yếu tố hình thức đối với hợpđồng", Khoa học pháp lý, [01], tr. 12-22.- Nguyễn Ngọc Khánh [2007], Chế định hợp đồng trong BLDS 2005,Nxb. Tƣ pháp, Hà Nội.- Nguyễn Minh Khuê [2001], "Một số vấn đề về giao dịch dân sự", Tòa ánnhân dân, [03], tr. 2-3.- Tƣởng Duy Lƣợng [2009], Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, NxbChính trị quốc gia, Hà Nội.- Nguyễn Thị Hồng Nhung [2011], "Pháp luật về trình tự, thủ tụcchuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở ViệtNam", Luật học, [12], tr. 34-42.- Huỳnh Văn Nông [2009], "Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng vàviệc công chứng hợp đồng", Kỷ yếu hội thảo khoa học Thời điểm giao kết vàthời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005,Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 13-18.- Dƣơng Anh Sơn, Lê Minh Hùng [2010], "Hình thức văn bản, văn b ản c ó c h ứn g t h ực l à đ i ề u k i ệ n c ó h i ệ u l ự c c ủ a h ợ p đ ồ n g " , N g h i ê n c ứ u l ậ ppháp, [18], tr. 28-33.4- Tƣởng Duy Lƣợng [2009], Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội.- Tƣởng Duy Lƣợng [2004], "Một số vấn đề giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất", Tạp chí Tòa án nhân dân, [12]…vàcác công trình khác. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu nêu trên đều đƣợcthực hiện ở các góc độ khác nhau và ở các giai đoạn trƣớc đây. Vì vậy, việcnghiên cứu về đề tài: "Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam"không bị trùng lắp với các công trình đã công bố.3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài3.1. Mục đích nghiên cứu của đề tàiMục đích cơ bản nhất của đề tài là tìm ra những điểm phù hợp, chƣaphù hợp của chính sách pháp luật về nhà ở đối với thực tiễn và đóng góp ýkiến vào những giải pháp trong công tác xây dựng pháp luật và giải pháp xâydựng cơ chế giải quyết tranh chấp của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyềnnhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng nhà đất, đồng thời có định hƣớngđúng đắn về chính sách nhà ở trong vai trò quản lý của Nhà nƣớc.3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tàiTác giả nghiên cứu đề tài với những nhiệm vụ cụ thể sau:- Dựa trên cơ sở pháp lý là Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Bộ luật dân sự2005, Luật nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật liên quan làm rõ nội dung củacác quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở về mặt lý luận.- Nghiên cứu thực trạng và đánh giá hiệu quả của những quy định phápluật hiện hành về hợp đồng dân sự và hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu vàviệc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu.- Luận văn đƣa ra các định hƣớng, giải pháp, kiến nghị để đóng góp ýkiến, làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồngmua bán nhà ở.54. Phạm vi nghiên cứuTrong phạm vi nghiên cứu của một luận văn thạc sĩ luật học, học viêntập trung nghiên cứu về những cơ sở lý luận đã có, nghiên cứu về thực tiễn ápdụng để từ đó có cái nhìn khách quan, khái quát về thực trạng các quy địnhcủa pháp luật có phù hợp, hay không phù hợp.Đề tài "Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam" có phạm vinghiên cứu là hợp đồng dân sự thông dụng mà đối tƣợng của hợp đồng là nhàở, mà ở đó: "Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ cácnhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân". Bên cạnh học viên cũng đề cậpđến bản chất, sự khác biệt giữa các loại nhà ở khác nhau, việc mua bán nhà ởtrong các trong các trƣờng hợp nhƣ: Nhà ở thuộc sở hữu chung, nhà ở đangcho thuê, các quyền ƣu tiên… Do hợp đồng mua bán nhà ở có đối tƣợng là tài sảncó giá trị lớn nên có sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Những nghiên cứunày không chỉ có ý nghĩa hoàn thiện pháp luật hiện hành mà cả pháp luậttrong tƣơng lai. Do đó phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào những nộidung chính: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, sự khác biệt giữa hợp đồngmua bán nhà ở và các hợp đồng mua bán khác, điều kiện có hiệu lực của hợpđồng, phƣơng thức giải quyết đối với hợp đồng vô hiệu, đề xuất phƣơng ánhoàn thiện pháp luật về chế định hợp đồng mua bán nhà ở.5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu5.1. Cơ sở lý luậnXuất phát từ đƣờng lối chính sách của Đảng và Nhà nƣớc về nhà ở củaViệt nam trong giai đoạn xây dựng đất nƣớc, phát triển nền kinh tế thị trƣờng địnhhƣớng xã hội chủ nghĩa.Hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đến chính sách về nhà ở, liênquan đến hợp đồng mua bán nhà ở. Trong hệ thống pháp luật dân sự nội dung6pháp luật quy định tập trung trong BLDS và Luật nhà ở cùng hệ thống vănbản dƣới luật, chính sách của Nhà nƣớc về nhà ở trong giai đoạn hiện nay.* Phương pháp nghiên cứuĐề tài luận văn về hợp đồng mua bán nhà ở lý luận và thực tiễn đƣợcnghiên cứu dựa trên phƣơng pháp luận của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủnghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của Chủ nghĩa Mác Lê-nin, Tƣtƣởng Hồ Chí Minh về Nhà nƣớc và pháp luật. Các phƣơng pháp cụ thể làphƣơng pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, liệt kê, phƣơng pháp xã hội học đểnghiên cứu nội dung của đề tài.6. Ý nghĩa và những điểm mới của đề tàiĐề tài về: Hợp đồng mua bán nhà ở không phải đƣợc nghiên cứu lầnđầu đối với bậc cao học. Tuy vậy đối với việc nghiên cứu đề tài lần này Họcviên mong sẽ có một cách đánh giá toàn diện, có hệ thống về pháp luật hợpđồng mua bán nhà ở tại Việt Nam.Đề tài có tính hệ thống các quy định của pháp luật dân sự nói chung và hệthống quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng trong suốt tiếntrình lịch sử hình thành và phát triển của Nhà nƣớc từ thời kỳ phong kiến, bắcthuộc đến nay. Với rất nhiều những thay đổi của chủ thể pháp luật trong cácquan hệ pháp luật về nhà ở, phù hợp với tình hình phát triển đất nƣớc qua cácthời kỳ lịch sử. Qua việc phân tích các quy định của pháp luật học viên chỉ rađƣợc những hạn chế của các quy định pháp luật, đồng thời góp phần hoànthiện cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán của Tòa án. Với việc sosánh các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của Việt nam và các nƣớc cóchế độ pháp lý tƣơng đồng, để thấy đƣợc những điểm khác biệt và nhữngđiểm tƣơng đồng trong pháp luật Việt nam và các quốc gia, để từ đólàm nổi bật tính hiện đại, kịp thời của các quy định pháp luật Việt Nam.7Điểm mới của đề tài là đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luậtvề hợp đồng mua bán đƣợc quy định trong Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở2005, đặc biệt là các quy định liên quan đến chủ thể của hợp đồng mua bán,hình thức của hợp đồng và các đối tƣợng của hợp đồng mua bán là tài s ả n n hà ở đ ƣợ c h ì n h t h à n h t r o n g t ƣ ơ n g l a i n h ƣ n h à c h u n g c ƣ, n h à d ự á n … B ê n c ạn h đ ó đ ề x u ấ t c ơ c h ế g i ả i q u yế t t r a n h c h ấ p n h ằ m g i ả m t ả i c ô n g t á c x é t x ử c ủa Tò a á n .7. Kết cấu của luận vănNgoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dungcủa luận văn gồm [03] chƣơng:Chương 1: Khái quát về Hợp đồng mua bán nhà ở.Chương 2: Quy định Pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán nhà ở.Chương 3: Thực trạng và một số giải pháp về thi hành pháp luật vềHợp đồng mua bán nhà ở.8Chương 1KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Bộ luật dân sự 2005Ngay từ khi xã hội loài ngƣời có sự phân công lao động và xuất hiệnhình thức trao đổi hàng hóa, thì giao dịch đã hình thành và giữ một vị trí quantrọng trong việc điều tiết các quan hệ [20, tr.1]. Hợp đồng dân sự là một loạigiao dịch phổ biến nhất, thông dụng nhất nó phát sinh thƣờng xuyên trong đờisống hàng ngày của chúng ta và giữ vị trí vô cùng quan trọng trong việc điềutiết các quan hệ tài sản, nhất là trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay.Trƣớc khi tìm hiểu, nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, chúng tacần làm rõ khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản, bởi nhà ở là một loại tàisản lớn, có giá trị và đƣợc pháp luật dân sự điều chỉnh.Giao dịch về tài sản, nhất là các tài sản lớn nhƣ nhà ở thì đƣợc thựchiện qua phƣơng thức hợp đồng. Khái niệm về tài sản đƣợc ghi nhận trongBLDS 1995 và đƣợc bổ sung khá chi tiết trong BLDS 2005 hiện hành, theophép liệt kê thì "Tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản"[41, Điều 163], theo đó pháp luật tiếp tục phân chia tài sản thành các loại nhƣbất động sản, động sản. "Bất động sản gồm Đất đai, Nhà, Công trình xâydựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xâydựng trên đó. Các tài sản gắn liền với đất đai các tài sản khác do pháp luậtquy định" [41, Điều 174].Bộ luật dân sự 2005 từ Điều 428 đến Điều 449 quy định về hợp đồngmua bán tài sản: "Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bênmua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán" [41, Điều 428].9Từ khái niệm trên có thể rút ra một vài nhận xét chung về hợp đồngmua bán tài sản nhƣ:Thứ nhất: Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những hợp đồng dânsự thông dụng, phổ biến nhất được pháp luật dân sự điều chỉnh.Vì đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản là những tài sản đƣợc phépgiao dịch, bao gồm cả quyền tài sản. Quyền tài sản là đối tƣợng của hợp đồng muabán tài sản phổ biến nhất là quyền chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sử dụngđất đai, quyền sở hữu trí tuệ… Mặt khác đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sảncòn có thể là vật hình thành trong tƣơng lai mà tại thời điểm hiện tại khi haibên thỏa thuận tài sản đó chƣa hình thành nhƣ: Hoa màu đƣợc nuôi trồng thuhoạch trong tƣơng lai, mua bán, trao đổi nhà chung cƣ hìnhthành trong tƣơng lai, nhà theo dự án…Thứ hai: Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có đền bùtính chất song vụ và có đền bù này học viên xin trình bày trong nội dung vềđặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở của Chƣơng 1.Thứ ba: Hợp đồng mua bán tài sản có hậu quả pháp lý là quyền sở hữuphải được chuyển giao, không phải chuyển giao có thời hạn hoặc có điều kiện màquyền sở hữu đƣợc chuyển giao một cách toàn diện các quyền chiếm hữu,quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là đối tƣợng của hợp đồng.Từ những phân tích trên, cho ta những hợp hình dung về hợp đồng muabán tài sản, là cơ sở để nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở.* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về hợp đồng mua bán nhà ở, quy địnhcụ thể về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về giánhà ở và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở thuộccác hình thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hìnhthức trả trƣớc…10Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhucầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân [Điều 3, luật nhà ở 2014]Luật nhà ở 2014 có phân biệt các loại nhà ở, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ,nhà chung cƣ, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cƣ, nhà ở xã hội.Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộcquyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệtthự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập [Điều 3, luật nhà ở 2014]Nhà chung cƣ là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầuthang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trìnhhạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhàchung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựngcó mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng để cho các đối tƣợng thuộc diệnđƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảmnhận chức vụ, công tác. [Điều 3, luật nhà ở 2014]Nhà ở để phục vụ tái định cƣ là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cánhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ởtheo quy định của pháp luật. [Điều 3, luật nhà ở 2014]Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợngđƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. [Điều 3,luật nhà ở 2014]Từ những khái niệm về nhà ở theo Luật nhà ở trên, thì trong giao dịchmua bán về nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm các loại hợp đồng muabán nhà ở là: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chungcƣ, hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án nhƣ nhà liền kề, nhà của chủ đầu tƣ.Với những loại hợp đồng mua bán nhà ở khác nhau thì có thời điểm có hiệulực của hợp đồng mua bán về nhà ở là khác nhau, phần này học viên xin phântích kỹ hơn tại Chƣơng II của luận văn.11Dựa trên cơ sở lý luận chung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự vềmua bán tài sản, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong pháp lệnh vềnhà ở 1991, Luật nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 có thểkhái quát về hợp đồng mua bán nhà ở nhƣ sau: Hợp đồng mua bán nhà ở làmột loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán vàbên mua theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc mộtphần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua, bên muacó nghĩa vụ trả tiền hoặc giấy tờ có giá trị bằng tiền cho bên bán đúng thờihạn, địa điểm, phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng muabán nhà ở. Sau khi nghĩa vụ của bên mua và bên bán hoàn thành, bên mua trởthành chủ sở hữu đối với ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao.1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ởTrước hết, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bántài sản do đó nó có đặc điểm là hợp đồng có tính chất song vụ.Hợp đồng song vụ là: "Hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối vớinhau" [41, Điều 406]. Từ tính chất cơ bản trên của hợp đồng song vụ chúngta thấy trong Hợp đồng mua bán bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đ ề u c ó c á cq u yề n v à n g h ĩ a v ụ n h ấ t đ ị n h , k h ô n g b ê n n à o c h ỉ c ó q u yề n v à k h ô n g b ê n nà o c h ỉ p h ả i t h ự c h i ệ n n g h ĩ a v ụ . Ng h ĩ a v ụ c ủ a b ê n n à y l à q u yề n l ợ i củ a b ên k i av à n g ƣ ợ c l ại .Nội dung của hợp đồng mua bán là những quy định tƣơng xứng nhƣ:Bên bán có nghĩa vụ giao nhà và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ giao tiền vàtiếp nhận quyền sử hữu đối với ngôi nhà hoặc một phần của ngôi nhà.Để có cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo và thực hiện quyền, nghĩa vụ củamình, hợp đồng mua bán nhà ở luôn đƣợc lập thành nhiều bản có giá trị pháp lýnhƣ nhau và phải đƣợc công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc cóthẩm quyền, đó là căn cứ để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cũnglà thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.12Nghĩa vụ của bên bán nhà ở: "Thông báo cho bên mua về các hạn chếquyền sở hữu đối với nhà mua bán [nếu có], bảo quản nhà ở đã bán trongthời gian chưa giao nhà ở cho bên mua. Giao nhà đúng tình trạng đã ghitrong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua" [41, Điều 451]. Tƣơngứng với quy định đó là quyền của bên mua nhà ở:Đ ƣ ợ c n h ận n h à k è m t h e o h ồ s ơ v ề n h à t h eo đ ú n g t ì n h t r ạn gđã thỏa thuận, yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán n hà ở t r o n g t h ờ i h ạ n đ ã t h ỏ a t h u ậ n , yê u c ầ u b ê n b á n g i a o n h à đ ú ng t h ờ i h ạn , n ếu k h ô n g g i ao h o ặc ch ậ m g i ao n h à t h ì p h ải b ồ ithƣờng [41, Điều 454].Với những quy định tƣơng xứng trên thể hiện rõ hợp đồng mua bán nhà ởcó tính chất song vụ.Thứ hai Hợp đồng mua bán nhà ở mang tính chất đền bù, tính chất nàythể hiện sự khác nhau rõ rệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng tặngcho nhà ở hay quan hệ thừa kế.Ở đây tính chất đền bù đƣợc hiểu là: Khi một trong hai bên bên bánhoặc bên mua đã thực hiện cho bên kia một lợi ích vật chất nhất định thì sẽnhận đƣợc từ bên còn lại một lợi ích vật chất tƣơng ứng, nó khác với quan hệthừa kế hay tặng cho, từ bỏ quyền tài sản chỉ là sự chuyển dịch quyền sở hữu tàisản nhà ở cho bên đƣợc thụ hƣởng mà không cần bên đƣợc thụ hƣởng phải thựchiện một nghĩa vụ hay một lợi ích vật chất.Tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản xuất phát từ nguyêntắc trong giao kết hợp đồng là trao đổi ngang giá trong giao lƣu dân sự đểđảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Nguyên tắc của việc thực hiệnhợp đồng song vụ là: "Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuậnthời gian thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khiđến hạn, không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa13vụ đối với mình, trừ trường hợp pháp luật quy định khác" [41, Điều 414].Mặt khác tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở còn xuất pháttừ tính chất của quan hệ hợp đồng là sự thỏa thuận, sự thỏa thuận đó dựa trênlợi ích của các bên, không đƣợc xâm phạm đến lợi ích của Nhà nƣớc, lợi íchcông cộng, quyền lợi ích hợp pháp của ngƣời khác.Thứ ba Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng có chuyển giao tàisản và quyền sở hữu tài sản từ người bán sang người mua.V i ệ c c h u yể n g i a o t à i s ả n t h ể h i ệ n ở n ộ i d u n g n h ƣ n g h ĩ a v ụ c ủ a b ê n bá n l à g i a o n h à ở đ ú n g t ì n h t r ạ n g đ ã g h i t r o n g h ợ p đ ồ n g , v ấ n đ ề c h u yể n g i ao q u yề n s ở h ữ u t à i s ả n t h ể h i ệ n ở n ộ i d u n g n h ƣ b ê n b á n n h à ở t h ự c h i ệ n đúngcác thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bên bán nhà ởyêu cầu bên mua nhà hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong t h ờ i h ạn đ ã th ỏ a t h u ận .Thứ tư Hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự ảnh hưởng của chính sách vềnhà ở của nhà nước và có tác động tích cực trở lại đối với chính sách phápluật nói chung và chính sách về nhà ở nói riêng.Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nƣớc trên thế giới đềuquy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có côngchứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, hợp đồng cósự làm chứng của bên thứ ba với những thỏa thuận của hai bên. Trên cơ sởcác văn bản công chứng, chứng thực Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ những giaodịch về nhà ở, từ đó có định hƣớng cho việc xây dựng các chính sách liênquan đến nhà ở, đất đai, quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp…Chính sách nhà ở tác động mạnh mẽ đến thị trƣờng bất động sản với các giaodịch mua bán giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tổ chức.Giữa hợp đồng mua bán nhà ở và chính sách nhà nƣớc về nhà ở có sựtác động hai chiều, chính sách nhà ở tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán14phát triển, tại thời điểm ký kết các giao dịch, ảnh hƣởng đến giá cả của hợpđồng trên cơ sở khung giá quy định của nhà nƣớc về đất đai, thủ tục đăng kýquyền sở hữu hay chính sách ƣu đãi của nhà nƣớc đối với các chủ thể của hợpđồng mua bán nhà ở có yếu tố nƣớc ngoài.Thứ năm Hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là tài sản buộc phảiđăng ký quyền sở hữu vì thế các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ởrất chặt chẽ, cụ thể và có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Đặc điểm về đối tƣợng củahợp đồng mua bán này khác nhiều về mặt giá trị và pháp lý so với các đối tƣợngcủa hợp đồng mua bán tài sản khác.Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán nhà ở trên, hợpđồng mua bán nhà ở còn có những điểm khác biệt về: Đối tƣợng của hợpđồng, chủ thể hợp đồng, nội dung hợp đồng… Để hiểu một cách sâu sắc và toàndiện về những đặc điểm này học viên xin đề cập ở những phần tiếp theo củaluận văn.1.1.3. So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khácTrong phần so sánh này Học viên xin đƣa ra nội dung so sánh giữa hợpđồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà đối tƣợng khôngphải là nhà ở. Mặc dù nhà ở cũng là một loại hàng hóa, nhƣng xuất phát từ giátrị lớn của loại tài sản này nên đối tƣợng nhà ở đƣợc điều chỉnh bởi Bộ luật dân sựvà luật nhà ở, để quy định một cách riêng biệt và chi tiết, so với các loạihàng hóa khác thì đƣợc quy định chung trong Luật thƣơng mại 2005Điểm giống nhau của hai loại hợp đồng này là về bản chất đều là quanhệ hợp đồng đƣợc xác lập dựa trên sự thỏa thuận, tôn trọng và tự nguyện giaokết hợp đồng trên cơ sở đó phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên tronggiao dịch. Quan hệ hợp đồng đƣợc bắt đầu khi hai bên thiết lập giao kết hợpđồng, quyền và nghĩa vụ của các bên đƣợc thực hiện. Hậu quả pháp lý củahợp đồng có hiệu lực và xử lý hợp đồng vô hiệu trên cơ sở của BLDS 200515hiện hành. Hai loại hợp đồng này có một số điều khoản tƣơng tự nhƣ: Điềukhoản về chủ thể; đối tƣợng của hợp đồng; giá cả; quyền và nghĩa vụ của cácbên; phƣơng thức thực hiện; phƣơng thức thanh toán; giải quyết tranh chấpphát sinh nếu có.Điểm khác biệt của hai loại hợp đồng này nhƣ sau: Trên cơ sở phântích đặc điểm của từng loại hợp đồng, chúng ta thấy những điểm khác biệt cơbản của hợp đồng mua bán hàng hóa và hợp đồng mua bán nhà ở.Về đối tượng của hợp đồng: Hợp đồng mua bán hàng hóa trong quanhệ thƣơng mại có đối tƣợng là hàng hóa, đối tƣợng rất rộng hàng hóa đƣợcphép trao đổi trong giao lƣu dân sự, không bị pháp luật cấm. "Tất cả các loạiđộng sản, kể cả động sản hình thành trong tương lai" [39, Điều 3]. Nhƣ vậyhàng hóa trong thƣơng mại là đối tƣợng của hợp đồng mua bán có thể đangtồn tại, có thể đƣợc hình thành trong tƣơng lai, hàng hóa đó có thể là độngsản, bất động sản, trừ những hàng hóa đặc biệt nhƣ cổ phiếu, trái phiếu thìđƣợc điều chỉnh bởi những quy định pháp luật riêng biệt.Về đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở thì đối tƣợng hẹp hơn so vớihợp đồng mua bán hàng hóa khác, đổi tƣợng cụ thể hơn là nhà ở, nhà ở đangtồn tại hoặc nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Đối tƣợng nhà ở phải đƣợc phépgiao dịch trong quan hệ dân sự. Nhà ở trong giao dịch mua bán thuộc các hìnhthức sở hữu khác nhau nhƣ sở hữu tƣ nhân hay sở hữu nhà nƣớc, sở hữu củamột chủ sở hữu hoặc sở hữu của các đồng sở hữu. Nhà ở này phải ở trong tìnhtrạng đƣợc phép giao dịch [nhà ở không đƣợc phép giao dịch nhƣ nhà ở đang bịthế chấp hoặc bị kê biên thi hành án, hay nhà ở đó đã tham gia một giao dịchtrƣớc đó nhƣng chƣa giải quyết do tranh chấp hay mâu thuẫn về chủ sở hữucủa nhà ở đó, nhà ở của các đồng chủ hữu nhƣng không thống nhất đƣợc ý chígiữa các chủ sở hữu… nhà ở đem bán nằm trong khối tài sản là di sảnthừa kế chƣa đƣợc phân chia…]16Về chủ thể của hợp đồng mua bán hàng hóa: Là thƣơng nhân, thƣơngnhân theo ghi nhận của Luật thƣơng mại 2005 gồm tổ chức kinh tế đƣợcthành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thƣơng mại một cách độc lập, thƣờngxuyên và có đăng ký kinh doanh. Thƣơng nhân là chủ thể của quan hệ muabán tài sản có thể là thƣơng nhân Việt nam, thƣơng nhân quốc tế, thiết lậpquan hệ mua bán ở Việt nam. Ngoài thƣơng nhân chủ thể của quan hệ hợpđồng còn có thể là cá nhân, tổ chức, nhƣng các cá nhân tổ chức tham gia vàohợp đồng mua bán phải không nhằm mục đích lợi nhuận, và khi thực hiệngiao dịch mua bán hàng hóa này phải tuân theo quy định của Bộ luật dân sự vàLuật thƣơng mại hiện hành.Về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở: Chủ thể này có phạm vi rộnghơn, bao gồm các tổ chức, cá nhân, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự đƣợcpháp luật cho phép tham gia giao dịch mua bán nhà ở, và có nhu cầu mua bánnhà ở, đồng thời Hộ gia đình, tổ hợp tác và Nhà nƣớc [với tƣ cách là bên bánnhà] cũng là những chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, nhƣng các chủ thểtrên tham gia vào giao dịch này không phổ biến.Về nội dung của hợp đồng mua bán hàng hóa, ngoài những quy định vềnội dung của hợp đồng trong Bộ luật dân sự thì hợp đồng mua bán hàng hóakhác còn chịu sự điều chỉnh của Luật thƣơng mại, ghi nhận thêm các điềukhoản phù hợp với đặc thù của hàng hóa nhƣ về phƣơng thức giao hàng, đặcđiểm hàng hóa quyết định về thời gian giao hàng, nhƣ hàng hóa trong hợpđồng cung ứng sản phẩm phục vụ cho các dịp lễ, tết thì phải giao hàng trƣớc thờiđiểm của lễ tết đó theo truyền thống của dân tộc, hay về địa điểm giao nhậnhàng hóa do hai bên thỏa thuận không nhất thiết phải là nơi có hàng hóa giốngnhƣ quy định tại hợp đồng mua bán nhà ở. Có những điều khoản chỉ có ở hợpđồng mua bán hàng hóa khác mà không có ở hợp đồng mua bán nhà ở nhƣ:Điều khoản thời gian, địa điểm giao hàng; điều khoản vận chuyển hàng hóa…mô tả đặc điểm hàng hóa về số lƣợng, chất lƣợng, mẫu mã… Mặt khác17trong hợp đồng mua bán hàng hóa khác còn có những quy định riêng biệt vềbảo đảm quyền sở hữu trí tuệ của hàng hóa nhƣ: "Nghĩa vụ bảo đảm quyền sởhữu trí tuệ đối với hàng hoá" [39, Điều 46] mà trong hợp đồng mua bán nhà ởkhông có các điều khoản tƣơng tự. Theo đó: "Bên bán không được bán hànghóa vi phạm quyền sở hữu trí tuệ. Bên bán phải chịu trách nhiệm trongtrường hợp có tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trí tuệ đối với hàng hóađã bán" [39, Điều 46] và trƣờng hợp bên mua yêu cầu bên bán phải tuân theobản vẽ kỹ thuật, thiết kế, công thức hoặc những số liệu chi tiết do bên muacung cấp thì bên mua phải chịu trách nhiệm về các khiếu nại liên quan đếnnhững vi phạm quyền sở hữu trí tuệ phát sinh từ việc bên bán đã tuân thủnhững yêu cầu của bên mua. Nhƣ vậy có nhiều quy định riêng biệt áp dụngvới các loại hàng hóa khác mà đối với nhà ở không áp dụng.Về hình thức của hợp đồng: Hợp đồng mua bán hàng hóa có thể giaokết bằng miệng [giao dịch đơn giản, có tính phổ thông hoặc đối tƣợng củagiao dịch có giá trị thấp…], hoặc hợp đồng mua bán tài sản cũng có thể đƣợc lậpthành văn bản với những giao dịch phức tạp, đối tƣợng của hợp đồng có giá trịlớn hoặc những đối tƣợng do pháp luật quy định phải lập thành văn bản.Ngoài ra những trƣờng hợp pháp luật không quy định bắt buộc phải côngchứng thì các bên vẫn có thể thỏa thuận công chứng hoặc có sự chứng kiếncủa ngƣời làm chứng nhằm làm cho hợp đồng có giá trị pháp lý cao. Các loạivăn bản cũng đƣợc coi là hợp đồng nếu hai bên giao kết gián tiếp bằng các tàiliệu giao dịch nhƣ: Công văn, điện báo, đơn chào hàng, đơn đặt hàng và đƣợc sựđồng ý của bên kia với nội dung phản ảnh đầy đủ các nội dung chủ yếu cần có vàkhông trái pháp luật thì đƣợc coi là hợp lệ.Hợp đồng cũng có thể đƣợc giao kết bằng hành vi cụ thể: Thôngthƣờng đây là một dạng quy ƣớc đã hình thành trên cơ sở thông lệ mà các bênđã mặc nhiên chấp nhận.18Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì hình thức hợp đồng bắt buộc phảibằng văn bản, có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có thẩmquyền, nhƣ vậy hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hẹp hơn, và phải cóbên thứ ba là cơ quan nhà nƣớc công nhận hình thức đó hợp pháp thì hợpđồng mới có hiệu lực. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu vì hình thức hợpđồng không hợp lệ thì pháp luật tạo điều kiện cho các bên đƣợc tiếp tục thựchiện hợp đồng trên cơ sở hoàn thiện lại hình thức của hợp đồng. Nhƣ vậy hìnhthức hợp đồng là một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự tồn tại củahợp đồng trong quan hệ với hai bên giao dịch. Với việc quy định về hình thức bắtbuộc nhƣ vậy, là một cách gián tiếp để nhà nƣớc quản lý các giao dịch dân sự củacác chủ thể.Trên đây là những điểm giống và khác nhau cơ bản nhất giữa hợp đồngmua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác, ngoài những điểm khácnhau trên, hai loại hợp đồng này còn có những điểm khác nhau về mục đíchcủa hợp đồng, cơ quan giải quyết, cơ chế giải quyết tranh chấp khi có yêu cầucủa các bên trong giao dịch. Trên cơ sở những điểm khác nhau đó pháp luậtcó cơ chế điều chỉnh riêng cho những trƣờng hợp cụ thể đối với các bên khitham gia giao dịch từ khi thiết lập giao dịch cho đến khi thực hiện các quyền vànghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.1.2. Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ởTrong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về việc mua bánn h à ở đ ã x u ấ t h i ệ n t ừ t h ờ i k ỳ p h o n g k i ế n k h á r õ n é t . Tu y n h i ê n t ừ t h ờ i k ỳphong kiến thì chế định về hợp đồng mua bán nhà ở chƣa đƣợc coi là mộtchế định độc lập hay chƣa đƣợc ghi nhận ở một văn bản độc lập, những quyđịnh về mua bán nhà ở gắn liền với chế định ruộng đất, ruộng đất công v à t ƣ - t ƣh ữu s a u n à y .Sự phát triển của chế độ phong kiến tập quyền thời Lê sơ đã đặt ra yêu19
Page 2