Cụ thể, quận 1 có đơn giá đất 546 triệu đồng/m2. Giá đất quận 3 là 399 triệu đồng/m2. Quận 5 và quận 10 có giá trung bình lần lượt là 304 triệu đồng/m2 và 319 triệu đồng/m2 [đơn giá này là đơn giá trung bình của các thửa đất ở vị trí mặt tiền tại từng quận].
Tiếp đến, ở nhóm các quận gần trung tâm [nhóm 2] có đơn giá đất dao động trong khoảng 180-250 triệu đồng/m2.
Quận 4 có đơn giá đất trung bình là 232 triệu đồng/m2, quận 6 là 186 triệu đồng/m2, quận 11 là 243 triệu đồng/m2. Quận Phú Nhuận có đơn giá đất trung bình là 234 triệu đồng/m2, quận Bình Thạnh là 199 triệu đồng/m2, quận Tân Bình là 182 triệu đồng/m².
Nhóm 3 là các quận có lịch sử phát triển ngắn hơn so với các quận nhóm 1 và 2, chủ yếu phát triển mạnh trong khoảng 15-20 năm trở lại đây.
Đơn giá đất trung bình tại các quận nhóm 3 trong khoảng 60-150 triệu/m2. Quận 2 cũ [TP Thủ Đức] là 120 triệu đồng/m2, quận 7 là 144 triệu đồng/m2, quận 8 là 140 triệu đồng/m2, quận Gò Vấp là 116 triệu đồng/m2 và quận Tân Phú là 130 triệu đồng/m2.
Ở dưới mức 100 triệu đồng/m2 có quận 9 cũ [TP Thủ Đức] với 68 triệu đồng/m2, quận 12 là 76 triệu đồng/m2, quận Bình Tân là 90 triệu đồng/m2 và quận Thủ Đức cũ [TP Thủ Đức] là 97 triệu đồng/m2.
Các huyện ngoại thành có đơn giá trung bình thuộc nhóm thấp nhất tại TP.HCM, với mức giá 56 triệu đồng/m2 tại huyện Nhà Bè, 43 triệu đồng/m2 tại huyện Bình Chánh và 47 triệu đồng/m2 tại huyện Hóc Môn.
Giá đất tại trung tâm quận 1 chạm mức gần 550 triệu đồng/m2. Ảnh: Chí Hùng.
Ông Lê Minh Hoàng - Quản lý cấp cao bộ phận định giá Propzy - cho biết có 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn nhà bao gồm hạ tầng, quy hoạch sử dụng đất, an ninh - dân trí khu vực, tiện ích.
Nhóm yếu tố đặc thù làm giảm giá nhà có nghĩa trang, khu xử lý chất thải, cống thoát nước… Nếu không chú ý đến các yếu tố này, người mua có thể bị vướng vào việc mua hớ bất động sản, trải nghiệm sống không tốt và trong tương lai nếu muốn bán lại sau một thời gian ở cũng sẽ khó bán được giá.
Ngoài ra, ông Hoàng cũng chia sẻ về các yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản của bất động sản.
Thứ nhất là cung - cầu thị trường, được biểu hiện qua số lượng bất động sản được chào bán trên thị trường [bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp] và nhu cầu đi liền với khả năng tài chính của người dân, các nhà đầu tư trong thời kỳ đó.
Nguồn cung thị trường bất động sản có thể đến từ các dự án chung cư, đất nền sơ cấp hay đến từ việc mua đi bán lại nhà ở tại thị trường thứ cấp.
Và nguồn cầu cũng cần được đánh giá từ nhiều nhóm đối tượng khác nhau như người mua nhà để ở, để cho thuê hay các nhà đầu tư lướt sóng, các nhà đầu tư mua nhà cũ, xây lại và bán...
Thứ hai, vấn đề quy hoạch sẽ dẫn đến mức độ thanh khoản khác nhau tại các khu vực có quy hoạch khác nhau.
Thứ 3 là yếu tố lãi suất ngân hàng. Lãi suất ngân hàng có ảnh hưởng rất lớn tới khả năng tài chính của các nhóm người mua nhà, khi lãi suất được hạ nghĩa là áp lực trả lãi sẽ giảm đi, người mua nhà sẽ có khả năng và tự tin để sử dụng đòn bẩy tài chính cho việc mua bất động sản nhiều hơn.
Thứ 4 là sự chuyển dịch của cơ cấu kinh tế. Đây là yếu tố tác động đến thanh khoản của các nhóm ngành khác nhau trong cơ cấu kinh tế, ví dụ khi ngành du lịch được tập trung phát triển và gặp được các điều kiện thuận lợi để tăng trưởng thì các bất động sản có thể phục vụ du lịch như homestay, khách sạn, quán ăn cũng sẽ có khả năng thanh khoản tốt hơn
Cuối cùng là vấn đề thiên tai, dịch bệnh. Điều này đã được minh chứng khá rõ trong thời gian gần đây với làn sóng Covid-19 lần thứ 4 tại Việt Nam.
Thị trường căn hộ thứ cấp sôi động sau dịch
Trước tình hình nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM khan hiếm và giá sơ cấp tăng cao, nhiều người chuyển sang tìm mua lại các sản phẩm đã bàn giao.
20:05 3/11/2021
Giá vật liệu xây dựng tăng nhanh
Các doanh nghiệp xi măng và thép đồng loạt thông báo điều chỉnh tăng giá trong quý IV đẩy nhiều nhà thầu xây dựng vào tình thế khó khăn chồng khó khăn.
Năm 2019 là năm có tổng nguồn cung BĐS mới khan hiếm nhất trong vòng 5 năm trở lại đây ở thị trường Tp.HCM. Những khó khăn về pháp lý khiến không khí ảm đạm bao trùm toàn thị trường. Đây được xem là một trong những nguyên do chính khiến giá nhà đất ở Tp.HCM leo thang nhanh chóng.
Tại Hội thảo “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn Tp.HCM” diễn ra cách đây không lâu, một số chuyên gia cho biết giá đất ở Tp.HCM hiện đang dao động từ vài triệu tới 1 tỉ đồng/m2.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng cho biết hiện nay ở trung tâm Tp.HCM nhiều nơi đang giao dịch với mức giá trên 1 tỉ đồng/m2, chẳng hạn những khu vực có giá đất khủng như trên là các tuyến đường huyết mạch Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi thuộc quận 1.
Tuy nhiên, theo ông Châu đây chỉ là mức giá ước tính trung bình. Nhiều nơi hiện có mức giá giao dịch cao hơn nhiều chứ không chỉ nằm ở 1 tỉ đồng/m2.
Theo vị chuyên gia này, giao dịch đó là những giao dịch tự thỏa thuận giữa nhà dân với doanh nghiệp. Đây là những giao dịch cá biệt nhưng có trên thực tế, không phải là giao dịch phổ biến và không đại diện cho giao dịch của thị trường BĐS.
"Chỉ vài DN muốn thâu tóm đất vàng, đắc địa nên có những giao dịch như vậy. Chỉ có năm 2014, TP tổ chức phiên đấu giá khu đất 3.000m2 tại địa chỉ 23 Lê Duẩn, quận 1. Giá khởi điểm khi đó TP đưa ra là khoảng 180 triệu đồng/m2, có 13 đơn vị tham gia đấu giá, qua 16 vòng đấu thì lên tới hơn 400 triệu đồng/m2.
Kiểu giao dịch này mới là đại diện cho giá cả trên thị trường BĐS. Còn mức giá như nói trên 1 tỉ đồng hay khủng khiếp hơn là cá biệt, không phổ biến”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.
Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, hiện nay giá đất trong bảng giá đất ở các địa phương được quy định thấp hơn so với giá đất phổ biến trên thị trường và chỉ tương đương khoảng 30-50% giá đất thị trường. Kết quả công tác thẩm định "giá đất cụ thể" chưa đảm bảo được nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".
Trong khi đó, theo chia sẻ của anh Lê Minh H., một nhà đầu tư lâu năm ở Tp.HCM thì hiện tại quỹ đất ở Quận 1 đã khan hiếm toàn bộ. Vì giá cả leo thang nên chủ đất không muốn bán ra, trong khi đó nếu nhà đầu tư tha thiết muốn mua thì sẽ phải trả một mức giá cao ngất ngưởng, thậm chí vào khoảng 1,5 - 3 tỉ đồng/m2. Tuy nhiên, để có hàng mua vào không phải chuyện dễ dàng.
Bởi lẽ, các chủ đất thì thường tận dụng “đất vàng” để cho thuê mặt bằng kinh doanh với số tiền hàng tháng dao động từ 200 - 500 triệu cho 1 mặt bằng. Với mức lợi nhuận khủng từ việc cho thuê mặt bằng nên không có ai muốn bán ra là điều dễ hiểu. Anh H. nói vui rằng bây giờ nếu ai dư dả lắm mới có thể mua đất ở quận trung tâm Tp.HCM. Còn với những khách hàng có tài chính dưới 10 tỉ thì mua đủ 1 chỗ để ngồi ở Quận 1.
“Giá thì tăng cao như vậy thôi nhưng thực chất các giao dịch diễn ra rất nhỏ giọt. Hàng cạn kiệt cả rồi. Mà nếu có hàng cũng chẳng ai muốn bán ra bởi họ để dành cho thuê mặt bằng còn lãi hơn nhiều so với bán đất. Tôi trước đây từng mất 3, 4 tháng trời đi tìm mua mặt bằng ở Quận 1 nhưng phải nói là cực kỳ khó để chen vào”, anh H. cho hay.