[Bài viết chia sẻ thông tin nghiên cứu của tác giả Đức Lê - thuộc nhóm S.P.E.R.S Đà Nẵng 2022]
1. Với thị trường Căn hộ - Condotel nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng:
Đầu tiên chúng ta cùng điểm qua vài thông số như sau :
[Sử dụng mốc thời gian năm 2013, đây là thời điểm thị trường bất động sản Đà Nẵng đang có dấu hiệu hồi phục sau cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2008 - 2012]
- Năm 2013 dân số tại Đà Nẵng đạt mức hơn 900.000 người, thời điểm đó giá thị trường đất nền Đà Nẵng luôn rơi vào khoảng từ 170 triệu đến 350 triệu / lô ở các Khu đô thị lớn ven thành phố cách trung tâm thành phố Đà Nẵng khoảng 7km đến 11km… như Nam Cẩm Lệ, Hoà Xuân, Golden Hill.
- Thời điểm này Ngành du lịch tại Đà Nẵng vẫn chưa phát triển mạnh, tỉ lệ tăng dân số nhập cư thấp. Cư dân Đà Nẵng và các tỉnh thành gần như Quảng Nam, Huế, Quảng Trị vẫn còn xu hướng đi vào TP.HCM tìm kiếm việc làm. Nhu cầu nhà ở chưa lớn và đất còn nhiều, giá rẻ và khai thác cho thuê không hiệu quả.
Tham khảo thêm: Lược sử thị trường bất động sản Đà Nẵng
Thời điểm này Thị trường bất động sản căn hộ của bất động sản Đà Nẵng có thể xem là sinh sau đẻ muôn trên dải đất hình chữ S của Việt Nam nếu so sánh với các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM.
Những sản phẩm đánh dấu sự phát triển của thị trường bất động sản căn hộ có thể kể đến như Hoàng Anh Gia Lai Plaza hay Nest Home vào năm 2013 khi thị trường bất động sản vừa có dấu hiệu hồi phục sau đợt đại suy thoái năm 2008-2012 và có những bước chuyển mình về hệ thống hạ tầng giao thông, cơ sở vật chất, đi kèm với các chủ trương, chính sách phát triển du lịch đúng đắn của Thành phố như xây thêm hàng loạt cây cầu, sửa chữa tôn tạo các di tích và danh lam thắng cảnh như Núi Ngũ hành Sơn, Bà Nà Hill…
Cùng sau thời gian này chính quyền Đà Nẵng cấp phép cho hàng loạt dự án nghỉ dưỡng ven biển và thông tuyến đường di sản Đà Nẵng Hội An. Đây là thời điểm Đà Nẵng chuyển mình và ghi dấu ấn đậm nét lên bản đồ bất động sản Việt Nam khiến khách hàng chủ yếu quan tâm đến sản phẩm đất nền phân lô. Các căn hộ lúc này chủ yếu phục vụ mục đich để ở [theo thị trường chung lúc bấy giờ]
Nguồn cung và tiêu thụ các căn hộ condotel nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng 2022
Thị trường Căn hộ tại Đà Nẵng chỉ thực sự được để ý đến khi trong năm 2016, lúc căn hộ Mường Thanh đượ mở bán và một số khách hàng có thể lướt sóng ngay trong chưa đến 2 tháng với mức lợi nhuận khoảng 500 triệu/căn.
Tiếp đến vào thời điểm 2017, điểm mặt căn hộ Hyori của công ty đầu tư bất động sản Sun Frontier Nhật Bản khi mở bán và cháy hàng trong chỉ 1 tháng.
- Đây cũng là dự án căn hộ có tiến độ xây dựng và ban giao nhanh nhất, đúng thời gian nhất trên thị trường bất động sản Đà Nẵng.
Cũng trong năm 2017-2019, đi cùng với sự tăng giá phi mã của thị trường bất động sản đất nền, nhà phố thì các loại hình Condotel phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng được hàng loạt các chủ đầu tư triển khai xây dựng, mở bán tại Đà Nẵng Quảng Nam với kỳ vọng hái quả ngọt.
Tham khảo thêm: Có nên đầu tư Condotel nghỉ dưỡng ?!
Có thể kể đến Cocobay, Vinpearl, Golden Bay, Soleil Ánh Dương, Golden sea hay Malibu...
Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng pháp lý đất nền 2019 tai Quảng Nam kèm theo sự suy thoái chung của thị trường bất động sản Đà Nẵng - Quảng Nam sau thời gian tăng quá nóng vào quý 1 năm 2019 làm cho bất động sản căn hộ - chung cư, condotel Đà Nẵng bị đứng bánh và mất thanh khoản đến cuối năm.
Trong năm 2019 tại Đà Nẵng có thêm dự án căn hộ Premier sky Residence của công ty PGT mở bán nhưng tỉ lệ hấp thụ rất thấp.
- Cuối năm 2019 cuộc khủng hoảng Condotel diễn ra trên diện rộng trên toàn quốc và khủng hoảng nặng nhất là dự án nghỉ dưỡng CocoBay, công ty Phú Gia Thịnh cũng vướng vào kiện tụng dẫn đến khách hàng gần như mất niềm tin vào thị trường căn hộ và Condotel tại Đà Nẵng - Quảng Nam.
- Thị trường phân khúc này tiếp tục suy thoái cho đến Quý 1 - 2020 dịch bệnh Covid-19 diễn ra. Lúc này giá đất nền Đà Nẵng đã mất từ 30% đến 60%, thị trường căn hộ rơi vào hoàn cảnh mất thanh khoản tuyệt đối !!!
Một số điểm đáng lưu ý trong tình hình hiện nay của bất động sản Đà Nẵng - Quảng Nam hiện tại:
- Trong 11 tháng năm 2021. Toàn Thành phố Đà Nẵng có hơn 23.700 giao dịch bất động sản ở thị trường thứ cấp thông qua công chứng, trong đó giao dịch căn hộ đạt 360 căn [quá thấp, thị trường không hấp thụ]
- Hơn 70% căn hộ cao cấp tại Đà Nẵng được mua và cho khách du lịch hay khách business [thương mại] thuê, nhưng vì ảnh hưởng của dịch bệnh giá thuê hiện chỉ còn đạt 50% đến 60% và tỉ lệ cho thuê thấp dẫn đến hiệu quả kinh doanh không lớn !
- Tại thời điểm đỉnh cao của du lịch Đà Nẵng [2019] thì tỉ lệ lấp phòng cao [70-75%] chủ yếu ở các khu resort hay khách sạn nghỉ dưỡng 5 sao..., các cơ sở lưu tú khác đạt tỉ lệ lấp phòng thấp tầm 45% đến 60%. Trong năm 2019 theo ghi nhận của sở du lịch số phòng lưu trú thừa gần 5000 phòng. Và với tình hình dịch bệnh hiện tại việc khai thác hiệu quả là bằng 0.
- Giá đất nền đô thị ở thành phố Đà Nẵng vẫn rẻ. Chỉ rơi vào tầm 2,5 tỷ đến 4 tỷ cho một lô đất khoảng 100m2, cách trung tâm thành phố từ 6 đến 10km như Nam Hoà Xuân, Lakeside, Golden Hill, Kim Long… trong khi giá mở bán mới của căn hộ rất cao [từ 60 đến 110 triệu/m2]
[*]Biểu đồ giá thị trường bất động sản căn hộ - chung cư - Condotel tại Đà Nẵng [cập nhật đến năm 2022]
Bảng giá căn hộ chung cư bình dân tại Đà Nẵng [dưới 30 triệu / m2]
Bảng giá căn hộ trung cấp tại đà nẵng 2022 [từ 30-40 triệu / m2]
Bảng giá căn hộ CAO CẤP tại đà nẵng 2022 [từ 40-60 triệu / m2]
Bảng giá căn hộ HẠNG SANG tại đà nẵng 2022 [từ trên 60 triệu / m2]
Bảng giá các dự án căn hộ condotel nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng 2022
Các dự án căn hộ chung cư sắp mở bán tại Đà Nẵng 2022
Kết luận cá nhân theo đánh giá cảm quan của tôi:
Từ 2020 đến nay, có một số dự án căn hộ - chung cư, condotel được triển khai mở bán nhưng sức hút từ thị trường này đã không còn và các yếu tố như pháp lý, chậm bàn giao khiến Khách hàng không còn mấy mặn mà với thị trường Căn hộ - chung cư, condotel tại Đà Nẵng.
Rất nhiều dự án mà Khách hàng chỉ thu được lợi nhuận rất thấp, thậm chí phải bán lỗ hoặc ôm hàng trong thời gian khá dài vì không có giao dịch thứ cấp.
Về vấn đề lợi nhuận đầu tư trên vốn và lợi nhuận đến từ khai thác:
• Đầu tư căn hộ không thể có lợi nhuận cao như đất nền nên người ta thường hay đưa ra bài toán mức lợi nhuận đầu tư trung bình 8-15%/ năm, cho thuê thì tỷ suất lợi nhuận khoảng 4-7%/ năm tùy vị trí và sản phẩm. Tuy nhiên trên thực tế chỉ có một số ít dự án đạt được mức lợi nhuận này.
• Khi mua thì dễ, khi bán ra thì khó.
• Từ năm 2017-2019, có khá nhiều tòa căn hộ - chung cư, condotel bàn giao và đi vào khai thác, cùng với các apartment, khách sạn nhỏ mọc lên như nấm với tỷ lệ mật độ xây dựng cao dẫn đến việc thừa phòng lưu trú.
- Trong thời kỳ cao điểm nhất của du lịch thì tỷ lệ lấp đầy tại các tòa Căn hộ - chung cư, Condotel vẫn đạt tỷ lệ thấp chỉ khoảng 45-60%.
2. Với thị trường bất động sản khu vực Điện Ngọc - Quảng Nam
Khu vực Điện Ngọc, Quảng Nam có lợi thế về vị trí địa lý khi tiếp giáp với phía Đông thành phố Đà Nẵng, là trung gian giữa tuyến du lịch Đà Nẵng – Hội An.
Sở hữu mặt biển kéo dài từ Điện Ngọc – Điện Dương và các khu đô thị chạy dọc sông Cổ Cò.
Lại thêm nhận được quy hoạch đồng bộ từ chính quyền địa phương tạo nên sự gắn kết giữa các KĐT, dự án.
Động lực tăng giá nhà đất thị trường bất động sản Điện Bàn Đà Nẵng - Quảng Nam 2022
- Chính vì những lợi thế đó, năm 2017-2019 là thời kỳ “Hoàng Kim” của khu vực này khi được các nhà đầu tư miền Bắc tìm tới, tạo nên sự tăng giá đột phá: từ 4-6 triệu năm 2017 tăng lên đến 22-24 triệu năm 2019 [tính bình quân trên trục đường 7.5m ngang cùng diện tích].
- Tuy nhiên, vì một số lý do chủ quan từ phía các sở ban ngành dẫn đến cuộc khủng hoảng pháp lý cuối năm 2019 với việc rất nhiều dự án bị thanh tra, chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm ra sổ gây tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư và dẫn đến mất niềm tin vào khu vực này.
- Theo nhận định của cá nhân tôi, từ năm 2020 – 2021 có một số dự án mới được triển khai và mở bán, với pháp lý chuẩn và đúng tiến độ đang dần lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư. Thêm vào đó, tỉnh Quảng Nam cũng đang rất quyết liệt trong việc xử lý các dự án bị chậm tiến độ, sai sót trong quy trình, thủ tục pháp lý tạo điều kiện để các dự án cũ rục rịch triển khai trở lại. Trong tương lai gần, khu vực này sẽ tạo được kết nối vùng với phía Đông Nam của Đà Nẵng và dần kết nối sâu vào trung tâm du lịch Hội An.
- Năm 2022 có thể sẽ có một bước chuyển mình mới để lấy lại vị thế của khu vực này với việc các dự án KĐT cũ dần triển khai trở lại, các dự án về hạ tầng giao thông hoàn thành, sông Cổ Cò được khai thông… Trong tương lai gần, khu vực Điện Ngọc sẽ thay da đổi thịt.
Liệu khu vực Nam Đà Nẵng và Điện Nam - Điện Ngọc, Quảng Nam có về được đỉnh giá 2019?
Những thông tin quy hoạch mới nào có lợi cho các khu vực này ?!
Các dự án tiêu biểu tại Đà Nẵng : Khu đô thị 7B - Khu đô thị Ngọc Dương Riverside
Các dự án tiêu biểu tại Đà Nẵng : Khu đô thị Sentosa Riverside - Khu đô thị Đà Nẵng Pearl - dự án FPT City
Biểu đồ giá dự án Green City và động lực tăng giá tại Đà Nẵng
3. THÔNG XE TUYẾN ĐƯỜNG ĐT129 - VEN BIỂN MIỀN TRUNG
Thông xe tuyến đường ĐT 129 ven biển miền Trung - Đà Nẵng 2022
“Siêu hạ tầng kết nối” - Chìa khoá vàng bất động sản bứt phá ?!
- Đường ven biển Võ Chí Công bắt đầu từ TP.Hội An đến sân bay Chu Lai [huyện Núi Thành] dài 69 km, được xây dựng với tổng vốn đầu tư 1.479 tỉ đồng.
- Cùng với đường cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi và quốc lộ 1A, tuyến đường này là trục giao thông huyết mạch kết nối liên vùng, tạo động lực phát triển lan tỏa kinh tế ven biển miền Trung và vùng đông Quảng Nam.
Giá trị không thể phủ nhận đó là giá trị giao thương được kéo theo ngay khi đường Võ Chí Công trở thành tuyến đường chính cho việc di chuyển.
Là tuyến đường huyết mạch với lưu lượng giao thông lớn từ khách du lịch [du lịch Hội An, Rừng dừa Bảy Mẫu, thành phố Tam Kỳ], khách giao thương kinh tế vùng, cư dân trong vùng di chuyển,…
Là trục đường trọng điểm, tuyến đường Võ Chí Công đã được tập trung thi công và nhanh chóng đưa vào sử dụng.
Ngay sau khi đi vào hoạt động, tuyến đường Võ Chí Công như bước “mở màn” góp phần làm thay đổi diện mạo khu vực, đồng thời tác động tích cực tới kinh tế vùng.
Trong đó, một trong những lĩnh vực ghi nhận tác động nhanh và rõ rệt nhất là thị trường giá bất động sản.
- Thông tin về các dự án đất nền dự án đáng đầu tư tại Chu Lai
[Theo Minh Đức Lê - team S.P.E.R.S]
Nguyễn Duy Hội
Bài toán lợi nhuận của condotel khá nan giải, tỷ trọng giữa cung cầu còn khá chênh lệch. Condotel được định vị phân khúc cao cấp, đòi hỏi tỷ trọng phân khúc du lịch cao cấp cũng phải phát triển tương ứng.
Tuy nhiên, trên thực tế, mấy năm gần đây, số lượng phòng condotel phát triển khá nhanh so với nhu cầu du lịch cao cấp.
Chắc cũng cần thời gian khá lâu nữa, phân khúc condotel mới có thể đạt được mức lợi nhuận như kỳ vọng của các nhà đầu tư.
Trần Vũ
Đúng thế bạn ạ. Nguồn cung,giá và hành lang pháp lý đang là hạn chế của loại hình này
Nguyễn Duy Hội
Trần Vũ chỉ tại toàn vị trí đẹp ven biển... nên không bán rẻ được bạn hi :]
Bài viết chưa đáp ứng thông tin bạn đang tìm kiếm ?
Hãy để lại câu hỏi cần tư vấn cho Chợ Đất !
Hoặc gõ vào ô tìm kiếm dưới đây: