Cách định giá bất động sản

‌Định giá Bất động sản là gì ?

Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay một khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

GIẢI THÍCH TỪ NGỮ

• Nghệ thuật: Đưa ra quyết định chi phối cách xử lý thông tin
• Khoa học: Sử dụng thuật tính để tính toán
• Mục đích cụ thể: Mỗi người có tư duy khác nhau nhưng phải có tính thống nhất.Căn cứ theo quy hoạch sử dụng đất đai của nhà nước tạo ra tính hiệu quả của một bất động sản, lựa chọn các mục đích sử dụng dân dụng khác nhau.
• Thời điểm nhất định: giá trị bất động sản chỉ có hiệu lực pháp lý tại một thời điểm cụ thể vào ngày tháng năm nào?
• Thị trường: ảnh hưởng đến xu hướng giá như thế nào?
• Đầu tư: cơ hội đầu tư, xem có nên tham gia vào thị trường bất động sản không

Định giá bất động sản thực chất là định giá; đất và định giá các tài, sản gắn liền với đất nếu có. Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất; thống nhất về quyền chiêm hữu, quyền sử dụng và yể mục đích sử dụng.

Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng phụ thụộc vào từng loai bất động sản, từng vị trí của bất động sản.

Vì vậy việc xác định các quyền đốỊ với bất động sản, những yếu, tố và mức đô ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của bất động sản Ịà rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết.

Vì định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn:

• kỷ thuật
• tính chất
• vị trí
• quy mô
• thực trạng cửa bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá

Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản: Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tụi một thời điểm xác định.

Mặc dù có thể còn định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cợ bản của định giá cần được thừa nhận:

Định giá là công việc ước tính giá của bất động sản: Ước tính về giá trị các quyền sở hữu 1 bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nàọ đó tại một thời điểm nhất định.

-Định giá bất động sản là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.

-Giá trị của bất động sản được tính bằng tiền.

Giá trị của bất động sản được xác định tại một thời điểm cụ thể.

-Giá trị của bất động sản được xác định cho một mục đích nhất định.

Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp khi định giá:

• tiêu chí kỹ thuật,
• tính chất,
• vị trí,
• quy mô,
• thực trạng bất động sản,
• phương pháp,
• tiêu chuẩn liên quan nhiều đến thị trường.

‌Các phương pháp định giá bất động sản

Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản. Chúng ta cùng tìm hiểu kỹ từng phương pháp như bên dưới nhé!

‌1. Cách tiếp cận thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trường cần phản ánh được quan điểm của các đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt.

Giá trị của tài sản thẩm định giá cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá.

Để xác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản thẩm định giá trên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá, nhóm khách hàng hoặc nhà đầu tư, cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài sản.

Từ đó khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng [hoặc nhà đầu tư] cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh [tăng, giảm] mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.

‌2. Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

‌3. Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.

Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản thẩm định giá.

Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu vào thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền chiết khấu. Nếu tài sản được bán thanh lý vào cuối kỳ dự báo, thì giá trị thanh lý là giá trị của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo.

‌4. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ [2.4.] và phương pháp thặng dư [2.5.] được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 Thẩm định giá bất động sản.

a] Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản [bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất].

b] Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về

• vị trí,
• diện tích
• hình dạng
• mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý
• các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất
• Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh, các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1, tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của Bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của Bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá - Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá
Trong đó:

Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của Bất động sản so sánh = Giá giao dịch của Bất động sản so sánh - Giá trị của tài sản của gắn liền với đất của Bất động sản so sánh
Trong đó:

Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như

• điều kiện thanh toán
• đặc điểm pháp lý
• vị trí
• diện tích
• hình dạng,
• các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật
• hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất

Theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.

‌5. Phương pháp thặng dư

a] Phương pháp thặng dư :

là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản tổng doanh thu phát triển, trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư, để tạo ra sự phát triển đó.

b] Công thức tổng quát:

V = DT CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

DT: Tổng doanh thu phát triển

CP: Tổng chi phí phát triển.

c] Các bước tiến hành thẩm định giá:

1. Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
2. Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
3. Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản.
4. Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản.
5. Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ [-] kết quả của Bước 4.

d] Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ sở:

Đặc điểm của thửa đất

Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.

e] Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai [n]

Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập đối với Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

f] Xác định tổng doanh thu phát triển

Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có thửa đất thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi

Điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương thẩm định viên cần tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai.

Tổng doanh thu phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

g] Xác định tổng chi phí phát triển

Tổng chi phí phát triển là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào một bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất thẩm định giá. Tổng chi phí phát triển gồm các khoản:

Chi phí đầu tư phát triển:

Chi phí hạ tầng kỹ thuật và các chi phí có liên quan khác

Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công,

Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ [nếu có], chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí, chi phí liên quan khác.

Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng.

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi [nếu có], lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các chi phí tư vấn khác liên quan.

Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh [nếu có] và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá. Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được áp dụng trong thời gian thực hiện dự án trường hợp dự án kéo dài trong nhiều năm.

Chi phí khác [như chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình,]

Chi phí kinh doanh

Chi phí lãi vay, thuế

- Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.

Khi tính toán các khoản mục chi phí này, Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ thuật nguyên, nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công, đơn giá theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản.

Đồng thời, thẩm định viên phải có biện luận về việc sử dụng các khoản mục chi phí trên cơ sở so sánh với các khoản mục chi phí của các dự án tương tự, mặt bằng giá trên thị trường nguyên, nhiên vật liệu,đơn giá sử dụng máy thiết bị, đơn giá tiền công

tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Tổng chi phí phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

Lợi nhuận nhà đầu tư

Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo thứ tự ưu tiên sau:

Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền [nếu có].

Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí [bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính] của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự tại địa phương.

Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp [đã được kiểm toán hoặc quyết toán] trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường.

h] Tỷ suất chiết khấu

Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà nước bao gồm:

• Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam,
• Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
• Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam
• Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam

có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá.