Hiện nay, tình trạng đất thổ cư không có đường đi khá quen thuộc giữa những nhà hàng xóm sát nhau. Khi tình trạng đất đai ngày càng hiếm thì việc có một con đường đi trên đất cũng khó khăn.
Vậy để xác định lối đi trên mảnh đất thì làm thế nào? Và làm sao để hạn chế được ít nhất sự tranh chấp có thể xảy ra? Bài viết dưới đây của BATDONGSANEXPRESS.VN sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc trên.
Thực trạng đất thổ cư không có đường đi
Thế nào là đất thổ cư không có đường đi? Thỏa thuận để mở lối đi chung
Khái niệm về đất thổ cư không có đường đi không phải ai cũng nắm rõ và việc thỏa thuận ra sao để giải quyết vấn đề này là việc không hề đơn giản một chút nào.
Đất thổ cư không có đường đi là gì?
Đất thổ cư không có đường đi là diện tích của mảnh đất nằm ở phía trong. Đã bị những mảnh đất khác bao bọc xung quanh và không có lối đi ra đường.
Đất bị bao quanh bởi các bất động sản khác
Lối đi trên đất là diện tích để làm đường đi giữa 2 hoặc nhiều nhà với nhau. Để thuận tiện cho việc sinh hoạt và đi lại của mọi gia đình.
Lối đi ra những con hẻm là đường đi công cộng để sử dụng chung. Việc này rất dễ phát sinh tranh chấp và còn nhiều khúc mắc. Bởi sẽ phải đụng chạm đến đất của người khác.
Cần thỏa thuận để mở lối đi chung
Khi mảnh đất của bạn không có lối đi vào thì bạn sẽ có quyền yêu cầu chủ mảnh đất đang bao bọc dành cho bạn một lối đi. Đường đi này được sắp xếp hợp lý trên mảnh đất của họ để bạn có lối đi vào.
Phải làm gì khi đất không có lối đi?
Khi đó, người yêu cầu sẽ phải có trách nhiệm đền bù những chi phí phát sinh để làm đường đi này. Nếu trường hợp mảnh đất được chia thành nhiều phần khác nhau. Khi chia bắt buộc phải dành một lối đi cho người phía trong cùng mà không cần đền bù.
Cách xác định phần diện tích đất để mở lối đi
Việc xác định được lối đi hợp lý cũng khá khó khăn. Bạn cần phải xem xét rất nhiều yếu tố như: lợi ích của mảnh đất bị bao bọc, các căn hộ liền kề, đặc điểm của địa điểm, thiệt hại gây ra khi không mở được lối đi.
- Giới hạn chiều cao, chiều dài, chiều rộng và vị trí của lối đi của các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, cần đảm bảo được thuận tiện trong việc đi lại và không gây phiền đến cả hai bên.
Xác định phần đất mở lối đi chung
- Liên quan đến việc sử dụng lối đi giữa những nhà cạnh nhau. Luật đất đai năm 2013 đã có những quy định về quyền lối đi.
- Việc xác định quyền này được thực hiện theo pháp luật dân sự quy định. Cần phải đăng ký về thủ tục biến động đất đai.
- Vấn đề này rất dễ bị phát sinh tranh chấp và sẽ ảnh hưởng đến lợi ích và quyền lợi của mỗi người. Bởi pháp luật không có quy định rõ cụ thể diện tích tối đa người ở ngoài cần chuyển nhượng bao nhiêu.
Cách giải quyết khi đất không có đường đi
Đất thổ cư không có đường đi là một hạn chế lớn đối với chủ của mảnh đất. Ngoài ra, chúng còn làm giảm đi giá trị của dự án. Chúng ta có thể giải quyết bằng cách:
Đăng ký biến động đất đai
Việc mở lối đi là quyền của người có mảnh đất bị bao bọc. Họ có quyền được yêu cầu mở lối đi cho mình. Việc đó sẽ được tiến hành thực hiện như sau:
Bước 1: Cần có sự thỏa thuận giữa các bên để mở lối đi. Chi phí đền bù sẽ được thỏa thuận.
Bước 2: Cần thực hiện việc đăng ký biến động về đất đai khi trường hợp “thay đổi, chấm dứt hay xác lập quyền sử dụng mảnh đất liền kề”.
Bước 3: Tại văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật vào hồ sơ và kiểm tra về cơ sở dữ liệu đất đai. Nếu có yêu cầu sẽ thể hiện trên giấy chứng nhận.
Đăng ký biến động về đất đai
Hồ sơ bao gồm những thành phần:
- Tài sản gắn liền với mảnh đất mẫu số 09/ĐK, đơn đăng ký biến động đất đai.
- Giấy chứng nhận của các bên liên quan hoặc một bên đã được cấp bản gốc.
- Văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng về việc mở đường đi chung.
- Kích thước diện tích mảnh đất, sơ đồ vị trí mảnh đất.
Giải quyết tranh chấp
Nếu như bạn yêu cầu mở đường đi mà không được chấp nhận. Cách tốt nhất đó là cần đến sự xác định của cơ quan có thẩm quyền hoặc tòa án.
Cách 1: Hoà giải tại uỷ ban nhân dân.
Việc hòa giải và thương lượng sẽ là cách tốt nhất để hạn chế rủi ro và tiết kiệm được thời gian cũng như chi phí. Giải quyết bằng cách hòa giải sẽ đảm bảo được lợi ích và quyền lợi cho các bên liên quan. Để có được một kết quả tốt đẹp nhất.
Thủ tục để hóa giải sẽ được thực hiện theo quy định của luật đất đai năm 2013 tại điều 202.
Giải quyết tranh chấp
Cách 2: Tòa án giải quyết
Trong trường hợp ủy ban nhân dân không hòa giải thành công. Các bên có quyền kiện lên tòa án nhân dân thẩm quyền cao hơn.
Các bước tiến hành sẽ được thực hiện và giải quyết theo quy định của luật tố tụng dân sự, luật đất đai năm 2013 tại điều 203.
Bài viết trên đây hy vọng đã giải đáp được phần nào thắc mắc của các bạn về vấn đề đất thổ cư không có đường đi. Ngoài ra trên website: batdongsanexpress.vn của chúng tôi còn rất nhiều các tin tức thị trường bất động sản khác mà các bạn có thể tham khảo. Hoặc nếu bạn đang có nhu cầu về bất động sản có thể liên hệ với chúng tôi theo số hotline: 0886 68 68 98 để được nghe giải đáp và tư vấn một cách chi tiết nhất nhé.
Đất thổ cư không có đường đi ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của những người sống ở đó. Vậy cách giải quyết trong trường hợp này như thế nào?
Đất thổ cư là tên gọi phổ biến của người dân về đất ở - một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, có thể xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ cuộc sống của con người.
Đất thổ cư không có đường đi là gì?
Đất thổ cư không có đường đi là phần diện tích đất bị vây bọc xung quanh bởi các bất động sản khác. Vì vậy, người sống trong những mảnh đất đó sẽ không có lối đi ra gây ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống.
Lối đi chính là phần diện tích làm đường giữa 2 hoặc nhiều nhà với nhau để tạo thuận cho cuộc sống sinh hoạt, đi lại của những người sống trong khu vực đó. Tuy nhiên, tình trạng đất thổ cư không có đường đi cũng khá quen thuộc ở các khu vực có dân cư đông đúc, các ngôi nhà được xây dựng sát nhau.
Đất không có đường đi có lên thổ cư được không?
Cách giải quyết khi đất thổ cư không có đường đi
- Căn cứ Điều 273, Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:
“Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác”.
Theo quy định trên, những người sống trên mảnh đất không có đường đi có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm nhu cầu về lối đi của mình. Tuy nhiên, phải đền bù cho chủ bất động sản liền kề nếu không có thỏa thuận khác.
- Ngoài ra, theo Khoản 1, Điều 275, Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:
“Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”.
Theo quy định trên, người được yêu cầu dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc xung quanh một lối đi ra đến đường công cộng phải có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó.
Lưu ý:
- Lối đi được mở trên bất động sản liền kề phải:
- Thuận tiện và hợp lý nhất
- Có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc
- Thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
- Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định mà không có đền bù.
Thỏa thuận mở lối đi chung
Cách xác định phần diện tích đất để mở lối đi
Căn cứ Khoản 2, Điều 275, Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:
“2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định”.
Theo quy định trên, cách xác định phần diện tích đất để mở lối đi [vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi] sẽ phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên với tiêu chí:
- Bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại
- Ít gây phiền hà cho các bên.
Thủ tục đăng ký biến động đất đai
Căn cứ Khoản 3, Điều 3, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính thì đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất [sau đây gọi là đăng ký biến động] là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Theo quy định trên, sau khi thỏa thuận về việc mở lối đi thì phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai. Quy trình thực hiện như sau:
Bước 1: Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu của bất động sản liền kề cần thỏa thuận để mở lối đi và chi phí đền bù.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ để đăng ký biến động đất đai. Các giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của bên đồng ý mở lối đi.
- Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận về việc mở lối đi chung.
- Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất.
Bước 3: Nộp hồ sơ tại một trong số các địa điểm sau:
- Văn phòng đăng ký đất đai
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
- Ủy ban nhân dân [UBND] cấp xã nơi có đất >> UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
[Căn cứ Khoản 2, Điều 60, Nghị định 43/2014/NĐ-CP]
Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ.
- Nếu hồ sơ còn thiếu thì yêu cầu người sử dụng đất nộp bổ sung trong 3 ngày làm việc.
- Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ sẽ thực hiện các công việc ở bước 5.
Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Khoản 2, Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất.
- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 6: Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Thời gian giải quyết không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
Lưu ý:
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục trên không quá 20 ngày.
- Khoảng thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật.
- Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
- Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Giải quyết tranh chấp về lối đi chung
Căn cứ pháp lý
- Theo Khoản 2, Điều 275, Bộ luật dân sự 2005, nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định.
- Căn cứ Điều 202, Luật Đất đai quy định như sau:
"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải
...".
Như vậy:
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải cơ sở.
- Nếu các bên đã ngồi lại, bàn bạc, trao đổi nhưng không thể thống nhất được phương án xử lý thì có thể gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để tiến hành hòa giải.
- Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết
Quy trình giải quyết
Bước 1: Gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Các giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:
Bước 2: Chủ tịch UBND cấp xã sẽ tiến hành hòa giải tranh chấp về lối đi tại địa phương của mình.
Bước 3:
- Nếu việc hòa giải thành mà có sự thay đổi về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường >> Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận.
- Nếu việc hòa giải không thành thì đương sự có thể lựa chọn 1 trong 2 hình thức giải quyết sau:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện >> Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của chủ tịch UBND cấp huyện thì khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định.
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định
Như vậy, nếu đất thổ cư không có đường đi thì người sống trên mảnh đất đó có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng. Người được yêu cầu có nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu đó.