Trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì bên cho vay có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu xử lý tài sản của bên vay không? Tài sản không thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ có đúng theo quy định của pháp luật hay không? Luật Minh Gia tư vấn trường hợp này như sau:
1. Luật sư tư vấn Luật Dân sự
Trong đời sống xã hội hiện nay, các giao dịch dân sự liên quan đến vay tài sản phát sinh tương đối phổ biến. Theo đó, các bên thỏa thuận về tài sản vay cụ thể, thời gian, địa điểm thực hiện hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên. Trong hợp đồng vay tài sản, các bên có thể áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự như thế chấp, bảo lãnh,…
Trường hợp bên vay tài sản không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng, các bên có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Vì vậy, nếu bạn đang gặp phải những vướng mắc liên quan đến hợp đồng vay tài sản nhưng không tìm ra phương án giải quyết, bảo vệ quyền lợi của mình, bạn hãy hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi: 1900.6169 để được tư vấn.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
2. Tư vấn trường hợp phát mại tài sản thế chấp
Câu hỏi: Kính chào Luật sư, Tôi có người chị tên H, ngày 11/03/2011 có cầm cố của bà L 7000 mét vuông đất lúa với giá 150 triệu. Do bà L có vay của ông T 200 triệu với hợp đồng một năm và không thế chấp tài sản, 5 tháng sau bà L trả được 50 triệu, quá thời hạn một năm do trả nợ chậm nên ông T đã kiện bà L ra tòa. Ra tòa ông T bắt buộc bà L phải trả đủ số nợ còn lại là 150 triệu trong một lần, do bà L không có khả năng trả đủ trong một lần nên đã xin trả nợ từ từ, nhưng ông T không chấp nhận và tòa án đ. Do bà L có vay của ông T 200 triệu với hợp đồng một năm và không thế chấp tài sản, 5 tháng sau bà L trả được 50 triệu, quá thời hạn một năm do trả nợ chậm nên ông T đã kiện bà L ra tòa. Ra tòa ông T bắt buộc bà L phải trả đủ số nợ còn lại là 150 triệu trong một lần, do bà L không có khả năng trả đủ trong một lần nên đã xin trả nợ từ từ, nhưng ông T không chấp nhận và tòa án đã thuận theo ý của ông T không cho bà Liên trả nợ từ từ. Phán quyết của tòa án có hiệu lực từ ngày 4/7/2011. Ông T đã yêu cầu cơ quan thi hành án phát mại 7000 mét vuông đất lúa của bà L [Là 7000 mét vuông đất lúa chị của tôi đang cầm cố], sau nhiều lần giảm giá nhưng không có ai đấu giá và vẫn cương quyết không cho bà L trả nợ từ từ nên chấp hành viên đã tiến hành cưỡng chế. Luật sư tư vấn giúp tôi là tòa án xét xử như vậy có công bằng không và phần đất lúa 7000 mét vuông chị tôi đã cầm cố sẽ giải quyết như thế nào.
Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi và gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với tình huống của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Thứ nhất, về hợp đồng giữa chị anh và bà L
Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 [có hiệu lực tại thời điểm thực hiện giao dịch] thì đối tượng của biện pháp cầm cố là động sản hay nói cách khác là các tài sản có thể chuyển giao được. Do đó, bất động sản sẽ không thể trở thành đối tượng của giao dịch cầm cố trong trường hợp này mà hợp đồng trên giữa hai bên chỉ có thể là thế chấp bất động sản.
Khoản 1 Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên [sau đây gọi là bên thế chấp] dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia [sau đây gọi là bên nhận thế chấp] và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”
Về hình thức hợp đồng thì việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký. Điểm a Khoản 1 Điều 130 Luật Đất Đai 2003 [có hiệu lực tại thời điểm thực hiện giao dịch] thì hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất . Tuy nhiên trong trường hợp này, chị bạn và bà L cầm cố bất động sản đã vi phạm về hình thức của loại hợp đồng nên về quy tắc hợp đồng này sẽ vô hiệu.
Như vậy, để bảo đảm cho quyền lợi của chị bạn thì hợp đồng trên phải chuyển thành hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và cần tuân thủ đầy đủ các điều kiện trên thì mới có hiệu lực pháp lý.
Thứ hai, về vấn đề cơ quan thi hành án xử lý 7000 m2 đất
Căn cứ theo Điều 90 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định
"Điều 90. Kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp
1. Trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án.
2. Khi kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp, Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người nhận cầm cố, nhận thế chấp; khi xử lý tài sản kê biên, người nhận cầm cố, nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán theo quy định tại khoản 3 Điều 47 của Luật này."
Do đó, nếu có căn cứ giá trị của 7000 m2 đất lớn hơn nghĩa vụ mà bà L bảo đảm với chị bạn và chi phí thi hành án thì cơ quan thi hành án hoàn toàn có căn cứ để xử lý bất động sản trên đó để thực hiện nghĩa vụ giữa bà L và ông T. Tuy nhiên, cơ quan thi hành án trước khi tiến hành xử lý 7000m2 trên thì phải thông báo cho chị bạn về vấn đề sẽ xử lý tài sản trên, nếu không tuân thủ các quy định trên thì cơ quan chức năng đã vi phạm trình tự thủ tục trong thi hành án dân sự.
Thứ ba, về thứ tự thanh toán sau khi xử lý tài sản trên
Căn cứ Khoản 3 Điều 47 Luật thi hành án dân sự 2008 quy định:
"3. Trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp mà bên nhận cầm cố, thế chấp là bên được thi hành án hoặc trường hợp bán tài sản mà bản án, quyết định tuyên kê biên để bảo đảm thi hành một nghĩa vụ cụ thể thì số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấp, bị kê biên được ưu tiên thanh toán cho bên nhận cầm cố, thế chấp hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm sau khi trừ án phí của bản án, quyết định đó, chi phí cưỡng chế và khoản tiền quy định tại khoản 5 Điều 115 của Luật này."
Trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp mà bên nhận cầm cố, thế chấp không phải là người được thi hành án thì người nhận cầm cố, thế chấp được ưu tiên thanh toán trước khi thanh toán các khoản theo quy định tại Điều này.
Chị bạn trong tình huống trên sẽ được xác định không phải người được thi hành án bởi vì không phải chị của bạn tiến hành yêu cầu Tòa án giải quyết nhưng theo quy định trên thì chị bạn sẽ được ưu tiên thanh toán 150 triệu trước tiên.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.
Việc kê biên, phát mãi tài sản của người vay vốn Ngân hàng
Kính chào Luật sư! Gia đình tôi có "mua" đất và nhà ở trên đất đó của gia đình hàng xóm. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua, bán nhà đã được 2 bên ký và có xác nhận của UBND xã. Gia đình tôi đã giao đủ tiền cho bên bán; bên bán đã bàn giao nhà và đất đó và gia đình tôi đã dọn đến ở. Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua, bán nhà, do đang chờ UBND huyện ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy bên bán chưa giao "sổ đỏ" cho gia đình tôi để chuyển tên. 6 tháng sau, bên bán đã nhận được "sổ đỏ" nhưng không giao lại cho gia đình tôi theo thỏa thuận đã nêu trong Hợp đông mà lại mang đi thế chấp để vay vốn Ngân hàng. Tôi xin kính nhờ Luật sư tư vấn giúp: Trong tình huống như trên, nếu bên bán nhà cho tôi không trả nợ được Ngân hàng dẫn đến phát mãi tài sản thế chấp thì Ngân hàng có được phát mãi nhà cửa mà gia đình tôi đang sử dụng hay chỉ được phát mãi về quyền sử dụng đất.Tôi mong sớm nhận được sự tư vấn của Luật sư.
Xin trân thành cảm ơn Luật sư
Ông Phạm Văn Chiến [ngụ phường Bình Thủy, quận Bình Thủy, TP Cần Thơ] có đơn khiếu nại Chấp hành viên Chi cục Thi hành án [THA] dân sự quận Bình Thủy đã bán đấu giá tài sản là nhà ở duy nhất của gia đình ông. Hiện tại, gia đình ông gặp nhiều khó khăn nên yêu cầu hủy hợp đồng bán đấu giá tài sản thành, tạo điều kiện để các bên thực hiện nghĩa vụ thỏa thuận THA đối với số nợ còn lại.
Căn nhà, đất của ông Chiến đã bị kê biên, phát mãi để đảm bảo THA.
Theo Chi cục THA dân sự quận Bình Thủy, Bản án dân sự số 165/2008/DSST ngày 17-1-2008 của TAND quận Bình Thủy và Quyết định số 73/2009/QĐPT ngày 30-3-2009 của TAND TP Cần Thơ đã đình chỉ xét xử phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm, buộc ông Chiến phải trả cho ông Phạm Thanh Giang [ngụ quận Bình Thủy] hơn 685 triệu đồng và lãi suất chậm THA.
Do hết thời gian tự nguyện THA nhưng ông Chiến vẫn không thực hiện, nên ngày 29-6-2009, Chấp hành viên đã ban hành Quyết định số 70/QĐ-THA về việc kê biên tài sản để THA. Tài sản kê biên gồm: nhà, đất, tọa lạc tại số 34A/2, khu vực 6, phường Bình Thủy, có diện tích 134,7m2 đất, với giá thẩm định hơn 464 triệu đồng và quyền sử dụng đất tại khu vực Bình Nhựt B [phường Long Hòa, quận Bình Thủy], diện tích 886m2 đất, với giá thẩm định hơn 200 triệu đồng.
Ngày 3-3-2015, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TP Cần Thơ tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng 886m2 đất, với giá bán thành 323 triệu đồng. Sau khi trừ các chi phí THA, thẩm định giá, bán đấu giá và thu tiền án phí của ông Chiến, số tiền còn lại chi cho bên được THA là 240 triệu đồng.
Như vậy, số tiền phải tiếp tục THA hơn 445 triệu đồng. Tài sản còn lại là căn nhà, đất, tọa lạc tại số 34A/2, khu vực 6, ông Chiến không đồng ý kê biên toàn bộ mà yêu cầu tách ra kê biên ½ căn nhà và đất. Chấp hành viên đã thành lập Hội đồng kê biên để kê biên theo yêu cầu của ông Chiến.
Tuy nhiên, Hội đồng xác định không thể kê biên ½ căn nhà, đất vì nếu tách riêng sẽ làm ảnh hưởng đến kết cấu căn nhà, giảm giá trị tài sản và không có lối đi vào phần nhà phía trong. Do đó, Hội đồng quyết định kê biên toàn bộ căn nhà, đất, với giá thẩm định hơn 519 triệu đồng. Qua nhiều lần giảm giá, đến tháng 8-2017, tài sản còn lại hơn 395 triệu đồng đã có khách hàng đăng ký mua.
Theo bà Trần Thị Gương, Chi cục Trưởng, Chi cục THA dân sự quận Bình Thủy, nhận thấy ông Chiến đang bị bệnh, gia đình khó khăn nên trước buổi bán đấu giá tài sản, Chấp hành viên kết hợp VKSND quận Bình Thủy và UBND phường Bình Thủy cùng đến nhà vận động ông Chiến và gia đình cố gắng trả nợ để giữ lại tài sản.
Ông Chiến xin thời hạn 60 ngày để nộp trả 100 triệu đồng; số còn lại xin ông Giang xóa nợ và tạm ngưng việc bán đấu giá. Nếu ông Chiến không thực hiện đúng cam kết thì xử lý tài sản theo quy định. Khi đó, Chấp hành viên đã làm việc với bên được THA, và qua phân tích, động viên của Chấp hành viên, ông Giang đã đồng ý. Đến thời hạn cam kết, Chấp hành viên mời ông Chiến và ông Giang đến làm việc.
Ông Chiến không giao nộp tiền theo cam kết mà xin gia hạn tiếp đến ngày 30-12-2017, sẽ trả ông Giang 50 triệu đồng; đến tháng 7-2018, sẽ trả tiếp 40 triệu đồng; số tiền còn lại xin xóa nợ. Ông Giang không đồng ý và yêu cầu xử lý tài sản thu hồi nợ theo đúng bản án sơ thẩm của TAND quận Bình Thủy [theo biên bản giải quyết việc THA ngày 6-11-2017].
Căn cứ biên bản giải quyết việc THA trên, Chấp hành viên đã có công văn yêu cầu Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TP Cần Thơ tiếp tục bán đấu giá tài sản của ông Chiến. Ngày 21-11-2017, Trung tâm tổ chức bán đấu giá tài sản thành, với giá 398 triệu đồng.
Ông Trần Minh Kha là người mua. Ông Phạm Văn Chiến cho biết: “Hoàn cảnh tôi hiện gặp nhiều khó khăn. Tôi bị bệnh nặng, căn nhà, đất bị kê biên, phát mãi là chỗ ở duy nhất của gia đình. Vì vậy, tôi tha thiết yêu cầu xin trả dần số nợ”.
Bà Trần Thị Gương, Chi cục Trưởng Chi cục THA dân sự quận Bình Thủy, cho biết: “Do ông Chiến không thực hiện đúng theo cam kết, nên bên được THA không đồng ý cho gia hạn thêm thời gian và không đồng ý xóa phần nợ còn lại, đồng thời, yêu cầu xử lý tài sản để thu hồi nợ theo bản án của Tòa án đã tuyên.
Việc Chấp hành viên đưa tài sản của ông Chiến ra tiếp tục bán đấu giá tài sản để đảm bảo THA là đúng theo quy định pháp luật. Vì vậy, Chi cục THA dân sự quận đã có thông báo về việc thụ lý đơn khiếu nại THA và đã ban hành Quyết định không chấp nhận đơn khiếu nại của ông Chiến, vì không có cơ sở để xem xét, giải quyết theo quy định”.
Bài, ảnh: CHẤN HƯNG