Nguyên tắc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai – Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù; đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt; cụ thể để điều chỉnh; nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự; thương mại; bảo đảm an toàn cho các thiết chế tài chính. Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung. Nên có quá nhiều bất cập chưa giải quyết được khi áp dụng. Thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh. Trong đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề xác lập giao dịch và đăng ký thế chấp đang là những vấn đề đáng quan tâm.
1. Nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
- Tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định pháp luật.
- Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
- Tổ chức; cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức; cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó.
- Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều kiện thế chấp quy định của pháp luật.
Trường hợp khác
Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.
Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật; không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định pháp luật.
2. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai
Bên thế chấp không thực hiện; hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:
- Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở thì bên nhận thế chấp được quyền:
– Nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản; tổ chức tín dụng phải bán; chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này.
– Hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
- Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.
CÔNG TY TƯ VẤN LUẬT HỒNG MINH
Hotline: 0969 439 507
Email:
Trụ sở chính: Số 31 Ngõ 221 Vĩnh Hưng, phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội
VPGD: Phòng 611, tòa 27A1 Green star, 234 Phạm Văn Đồng, Cổ Nhuế 1, Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
Tags: đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, mẫu hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Nguyên tắc thế chấp nhà ở, Nguyên tắc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai là gì, thế chấp nhà ở, ví dụ về tài sản hình thành trong tương lai,
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015. Trong đó, những tài sản hình thành trong tương lai gồm:
-
Thứ nhất, là tài sản chưa hình thành;
-
Thứ hai là tài sản đã hình thành nhưng thời điểm xác lập giao dịch trước thời gian chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản.
Hiểu một cách đơn giản, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là hình thức thế chấp tài sản chưa tồn tại chính thức mà mới đang trong quá trình xây dựng; hoặc là tài sản đã hình thành nhưng mới thuộc sở hữu tại thời điểm giao kết giao dịch và chưa chuyển giao quyền sở hữu.
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không còn là khái niệm mới mẻ tại Việt Nam
Một số ví dụ về loại hình nhà ở hình thành trong tương lai đơn giản để bạn dễ dàng hình dung như: Dự án chung cư có đầy đủ tính pháp lý đang trong quá trình xây dựng và chắc chắn sẽ hình thành trong thời gian cụ thể.
2. Quy định mới nhất về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không còn là khái niệm mới mẻ tại Việt Nam, nhất là khi ngày càng nhiều các dự án căn hộ chung cư mọc lên như nấm hiện nay. Theo đó, thế chấp nhà ở là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến khi thực hiện hợp đồng cho vay.
Tại khoản 3 Điều 295 Bộ luật Dân sự có nêu rõ, tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Nên, khi vay thế chấp ngân hàng thì người mua nhà có thể dùng tài sản hình thành trong tương lai để làm biện pháp bảo đảm hợp pháp trong hợp đồng.
Mặc dù vậy, Điều 295 Luật Dân sự cũng quy định việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cụ thế như sau:
-
Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải là loại tài sản xác định được.
-
Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Ngoại trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.
-
Giá trị của tài sản bảo đảm là giá trị được các bên tự thỏa thuận. Giá trị này có thể lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
3. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức bảo đảm phổ biến khi thực hiện hợp đồng cho vay. Do đó, các ngân hàng và tổ chức tín dụng thường xuyên yêu cầu khách hàng cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, nguồn gốc và giá trị tài sản trước khi thế chấp tài sản.
Đối với tài sản thế chấp là quyền sở hữu
Theo quy định tại Điều 148 Luật nhà ở 2014, điều kiện thế chấp dự án bất động sản về đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có: hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng.
Muốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải hoàn thiện xong phần móng
Trường hợp cá nhân, tổ chức thế chấp chung cư hình thành trong tương lai thì phải có:
-
Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
-
Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
Đối với các loại tài sản thế chấp khác
Tài sản khác ở đây có thể là máy móc, xe cộ, thiết bị... Trong đó, để được chấp nhận làm tài sản đảm bảo thì những tài sản này cần phải đáp ứng các điều kiện như:
-
Tài sản không có tranh chấp, khiếu kiện.
-
Có giấy tờ chứng minh đã đóng đủ tiền theo hợp đồng;
-
Có hợp đồng mua bán hợp pháp;
Trên đây là một số quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do Homedy - nền tảng kết nối bất động sản uy tín tại Việt Nam tổng hợp lại. Chúng tôi rất mong rằng, những thông tin trên sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Để tiện theo dõi và cập nhật những tin tức mới nhất về thị trường mua bán nhà đất, mời bạn cùng truy cập Homedy ngay hôm nay!
Theo Homedy Blog Tư vấn