HỎI:
Xin chào Luật Giải Phóng!
Tôi muốn hỏi việc mua bán đất mà chỉ dùng giấy viết tay thì có được không và có được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hay không?
Trả lời:
Chào Quý khách hàng! Cảm ơn sự quan tâm của Quý khách hàng đối với dịch vụ pháp lý của Luật Giải Phóng. Chúng tôi cung cấp ý kiến pháp lý như sau:
1. Theo Luật đất đai 1993, có hiệu lực vào ngày 15/10/1993, thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất [QSDĐ] cho người khác và thủ tục chuyển nhượng phải tuân thủ quy định tại khoản 2, Điều 31 như sau:
“Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”.
Như vậy, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải được thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Ủy ban nhân dân các cấp. Luật đất đai 1998 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 cũng một lần nữa khẳng định lại quy định về thủ tục này: “Việc thực hiện các quyền của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quy định tại các điều 78a, 78b, 78c và 78d của Luật này phải được làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật” [Điều 78d].
Vậy từ ngày 15/10/1993 cho đến ngày 30/06/2004 [trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực], giấy viết tay chuyển nhượng QSDĐ sẽ không có giá trị pháp lý vì các thủ tục chuyển nhượng này phải được thực hiện theo quy định của pháp luật.
2. Vào ngày 01/07/2004 Luật đất đai 2003 bắt đầu có hiệu lực và có quy định về hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ. Theo đó, điểm b khoản 1 Điều 127 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai có hiệu lực vào ngày 03/03/2017 có quy định dễ dàng cho trường hợp chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể là trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì người này chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất [điểm a, khoản 54, Điều 2]. Cơ quan có thẩm quyền không có quyền yêu cầu người sử dụng đất phải nộp hợp đồng hoặc văn bản chuyển QSDĐ.
Vậy theo quy định hiện hành thì giấy viết tay chuyển nhượng đất trong trường hợp được xác lập từ ngày 01/07/2004 đến ngày 31/12/2007 vẫn có giá trị pháp lý và người nhận quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng không cần phải thực hiện các thủ tục chuyển nhượng mà chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Cũng theo nghị định số 01/2017/NĐ-CP nêu trên, trường hợp được quy định tại điểm b, khoản 54, Điều 2 về người có quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 [ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực] nếu đã có giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 [một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013] thì không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Vậy nếu giấy viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập trước ngày 15/10/1993 có đủ điều kiện theo quy định của luật đất đai thì vẫn có giá trị pháp lý đối với việc chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian từ ngày 01/01/2008 đến ngày 30/06/2014.
4. Bộ Luật dân sự 2005 có hiệu lực vào ngày 01/01/2006 quy định tại khoản 2 điều 689 như sau:
“Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.
- Bộ luật dân sự 2015 thay thế cho Bộ luật dân sự 2005 nêu trên cũng quy định việc chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực [khoản 3 Điều 502].
- Ngoài ra, Luật đất đai 2013 có quy định rằng: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này” [điểm a, khoản 3, Điều 167]
Do đó kể từ ngày 01/07/2014 trở đi, việc chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy viết tay sẽ không có giá trị pháp lý mà phải có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với hình thức là văn bản và phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Trên đây là tư vấn của Luật Giải Phóng!
Trân trọng!