Mới đây, trong đề cương sửa Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như trước. Lý do là theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.
Tuy nhiên, từ khi được công bố, đề xuất này đã vấp phải phản ứng mạnh mẽ từ người dân và các chuyên gia bất động sản. Họ cho rằng hiện chưa phải lúc giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư. Thậm chí có ý kiến rằng thời hạn 50-70 năm không phù hợp với tâm lý sở hữu tài sản lâu dài của đại đa số cư dân đô thị.
Trước Việt Nam, nhiều quốc gia đã áp thời hạn sở hữu nhà chung cư, như Trung Quốc, Singapore, Thái Lan... Có nhiều nguyên nhân cho việc này, từ quyền sử dụng đất bị giới hạn, diện tích đất xây dựng ít, giá nhà đắt đỏ đến lo ngại công trình xuống cấp...
Tại Trung Quốc, đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu của nhà nước, SCMP cho biết. Đến thập niên 90, chính sách cải tổ nhà đất cho phép người Trung Quốc sở hữu nhà vĩnh viễn. Còn phần đất mà căn nhà đó được xây lên chỉ được sử dụng một thời gian. Vì thế, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư cũng bị giới hạn theo, thường từ 40 đến 70 năm.
Thời gian thuê đất 40, 50 hay 70 năm giúp người mua yên tâm giao dịch và thị trường bất động sản nhảy vọt, kéo kinh tế Trung Quốc tăng trưởng trong 2 thập kỷ sau đó.
Các căn hộ chung cư ở Giang Tây [Trung Quốc]. Ảnh: VCG
Tuy nhiên, vấn đề nảy sinh với những hợp đồng thuê đất ngắn hơn kết thúc. Giữa 2016, những lô đất có thời hạn thuê 20 năm [được giao ở thập niên 90] tại Ôn Châu chuẩn bị hết hạn. Việc này thu hút sự chú ý lớn khi đó, do đây là các lô đầu tiên đến hạn sau cuộc cải tổ nhà đất ở Trung Quốc. Luật Bất động sản năm 2007 của nước này quy định quyền sử dụng đất có thể được gia hạn, nhưng lại không ghi rõ tiêu chí để làm việc này.
Giới chức Ôn Châu khi đó giải quyết bằng đề xuất tính phí gia hạn vào khoảng 30% giá trị căn nhà. Việc này đã làm dấy lên làn sóng phản đối của các chủ sở hữu nhà. Dù theo China Youth Daily, số nhà được xây trên đất thuê 20 năm tại Ôn Châu khá ít, việc này cũng khiến giao dịch bất động sản tê liệt vì sự thiếu chắc chắn quanh vấn đề thời hạn sử dụng đất.
Chính phủ Trung Quốc sau đó cam kết sẽ nghiên cứu vấn đề này. Cuối năm đó, Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc thông báo các bất động sản có thời hạn 20 năm ở Ôn Châu sẽ được gia hạn tự động, không mất phí.
Trong một cuộc họp báo tháng 3/2017, Thủ tướng nước này - Lý Khắc Cường cũng lên tiếng trấn an những người sở hữu nhà trên đất có thời hạn 70 năm tại Trung Quốc nói chung.
"Quyền sử dụng đất có thể được gia hạn mà không cần nộp đơn hay thỏa mãn điều kiện định trước. Giao dịch với bất động sản đó cũng sẽ không bị ảnh hưởng", Xinhua trích lời lãnh đạo Trung Quốc cho biết.
Trong khi đó, tại Singapore, người dân được sở hữu bất động sản theo hai hình thức: lâu dài [freehold] và có thời hạn [leasehold]. Với dạng leasehold, thời hạn sở hữu nhà thường là 99 năm hoặc 999 năm. Khi hết hạn, tài sản sẽ phải trả về cho chủ đất. Tại nước này, phần lớn đất thuộc sở hữu của Chính phủ.
Channel News Asia cho biết hơn 80% dân số Singapore hiện sống trong nhà ở xã hội do chính phủ xây dựng [căn hộ HDB], có thời hạn sở hữu 99 năm. Nguyên nhân là diện tích đất của Singapore rất ít và giá bất động sản ở đây cũng thuộc hàng đắt đỏ nhất thế giới. Các chung cư dạng freehold thường có giá tới cả triệu USD, trong khi căn hộ HDB chỉ khoảng vài trăm nghìn USD, theo SCMP.
Các căn hộ HDB ở Singapore. Ảnh: SCMP
Người mua căn hộ HDB cũng được hưởng lãi suất ưu đãi, hiện chỉ là 2,6% một năm [0,1% + lãi suất gửi tiết kiệm tại Quỹ Tiết kiệm Trung ương CPF]. Sau 99 năm, các căn hộ HDB sẽ được trả về cho chính phủ. Chính phủ sẽ tái phát triển khu đất và xây các căn hộ mới.
"Đây là cách duy nhất để tái chế khu đất và đảm bảo thế hệ sau có thể mua căn hộ cho riêng mình", Thủ tướng Singapore Lý Hiển Long năm 2018 giải thích về việc đặt giới hạn 99 năm. "Nếu chính phủ bán ra dưới dạng sở hữu vĩnh viễn, sớm muộn chúng ta sẽ hết đất xây căn hộ mới. Bên cạnh đó, sau một thế kỷ, các hệ thống điện nước đã lỗi thời và bê tông cũng xuống cấp".
Ông trấn an người dân rằng, sau khi hết hạn sở hữu, chính phủ sẽ hỗ trợ người dân tìm căn hộ mới để sinh sống.
Thời hạn 99 năm cũng được áp dụng cả với căn hộ do các công ty tư nhân xây. Kể từ năm 1967, tất cả khu vực cho đất ở tư nhân tại Singapore được bán theo hình thức leasehold với thời hạn không quá 99 năm.
Việc giới hạn thời gian sở hữu bất động sản thậm chí được áp dụng tại các thành phố lớn như Hong Kong [Trung Quốc] hay Canberra [Australia]. Thông tin trên website của LegCo - Hội đồng lập pháp Hong Kong - cho biết từ năm 1997, thời hạn cho thuê đất là 50 năm, có thể gia hạn thêm 50 năm nữa mà không phải đóng thêm ngoài phí thuê hàng năm. Còn Canberra áp dụng hệ thống cho thuê 99 năm như Singapore.
Tại Thái Lan, tất cả bất động sản, từ nhà ở, biệt thự đến chung cư đều có thể được mua theo hình thức leasehold. Thời gian sở hữu thông thường là 30 năm, sau đó phải trả về cho chủ đất, có thể là tư nhân hoặc nhà nước.
Người mua theo dạng này có quyền với nhà ở, thường mua được với giá thấp hơn bất động sản sở hữu vô thời hạn, do họ không có quyền sở hữu mảnh đất. Theo Luật Dân sự và Thương mại Thái Lan, hết 30 năm, người mua có thể gia hạn thêm 30 năm nữa. Tuy nhiên, lựa chọn gia hạn này được coi là thỏa thuận riêng giữa các bên liên quan, Bangkok Post cho biết.
Ở Mỹ, leasehold là thỏa thuận giữa người sở hữu đất [chính phủ hoặc tư nhân] và người thuê. Vì thế, việc thuê sẽ có thời hạn tùy thỏa thuận. Khi hợp đồng chấm dứt, quyền sử dụng đất, có thể bao gồm cả tài sản trên mảnh đất đó, sẽ được chuyển về cho người chủ.
US News cho biết hình thức này không phổ biến trên thị trường nhà ở tại Mỹ, trừ một số nơi như Hawaii, Baltimore hay Florida với thời hạn thông thường 99 năm. Nó phổ biến trên thị trường bất động sản thương mại hơn.
Leasehold với Anh và xứ Wales lại phổ biến hơn, hầu hết người dân sở hữu căn hộ thông qua hình thức này, hãng bất động sản Savills cho biết. Website của chính phủ Anh định nghĩa leasehold là thỏa thuận có thời hạn giữa chủ đất và người thuê.
Phần lớn các căn hộ ở đây sử dụng hình thức này. Nhà ở cũng có thể được mua dưới dạng leasehold, nhưng thường là nhà theo chương trình mua chung. Sau khi hết thời gian sử dụng, hợp đồng có thể được gia hạn thêm 90 năm với căn hộ và 50 năm với nhà ở.
Hà Thu
Bộ Xây dựng mới đây đã đề xuất bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Điều 9 của Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở [sửa đổi]. Theo lý giải trong tờ trình của bộ này, “quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn, tạo cơ sở nhằm đa dạng hóa và tăng thêm kênh cung cấp sản phẩm đa dạng về nhà ở theo hình thức sở hữu có thời hạn, giúp người dân có thể tiếp cận sở hữu nhà ở với chất lượng và giá thành phù hợp với khả năng chi trả…”
MỤC TIÊU LÀ KÉO GIẢM GIÁ BÁN?
Nói về đề xuất của Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM [HoREA], cho rằng không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo HoREA, pháp luật về nhà ở, về đất đai [Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 43] công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó, có chủ sở hữu nhà chung cư.
Cũng bình luận về đề xuất này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam nhận định: có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.
Để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm, ông Khương khuyến nghị cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.
Cũng như ông Khương, nhiều chủ đầu tư dự án chung cư cũng cho rằng, thời hạn sở hữu giảm sẽ đi cùng giá căn hộ giảm. Điều này cũng giảm áp lực giá nhà đang quá sức chịu đựng so với thu nhập đa số người dân hiện nay.
Còn theo ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, nếu quy định thời hạn sở hữu chung cư thì nên quy định dài hơn 50-70 năm. Khi đó, chi phí tài chính của dự án cũng như chi phí thuế sẽ giảm, đòi hỏi phải có cơ chế đồng bộ về thuế để áp dụng cho loại hình chung cư có thời hạn.
Hiện có 03 loại hình đất đai: đất đai được sở hữu lâu dài, thuê đất trả tiền hằng năm và sở hữu 50 năm. Đối với những dự án nhà ở, căn hộ chung cư người dân luôn coi đây là tài sản lớn nên có tập quán để lại “của cải” này cho con cháu.
Trên thế giới, để quản lý các dự án nhà ở an toàn, vấn đề sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn đã được đưa ra và áp dụng ở một số nước. Nếu Việt Nam áp dụng quy định thời hạn sở hữu cho căn hộ chung cư thì phải cân đối lại nghĩa vụ tương ứng với thời hạn. Vì thời gian sử dụng, sở hữu giảm thì giá bán sẽ phải giảm tương ứng.
“Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị [QCVN 03:2021/BXD] quy định niên hạn sử dụng, tuổi thọ của nhà và công trình trên 100 năm đối cấp công trình cấp 1, thì việc quy định thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư 50-70 năm cũng chưa hợp lý”, ông Sơn nói.
Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhìn nhận, các loại đất khác nhau sẽ phù hợp với các sản phẩm bất động sản khác nhau. Nếu đất dự án chung cư là lâu dài thì căn hộ sẽ là sở hữu lâu dài, nếu đất sở hữu là 50-70 năm thì căn hộ cũng có thời hạn sở hữu tương đương.
Thực tế, tài sản trên đất có thời hạn sử dụng, khi tuổi thọ công trình quá cũ, không đáp ứng tiêu chuẩn sử dụng, gây nguy hiểm thì phải đập đi xây lại. Vấn đề đối với căn hộ chung cư, được người dân coi như là một loại tài sản sở hữu vĩnh viễn, khi hết tuổi thọ công trình thì quyền sở hữu đất vẫn còn.
Với đề xuất mới về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư nếu được thực thi, người dân cảm thấy khi hết thời gian sử dụng thì tài sản cũng về không [0], họ không còn gì cả, quan điểm này không quen đối với người dân Việt Nam.
THỊ TRƯỜNG SẼ TRẢ LỜI
“Từ khi Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2014 có hiệu lực, các dự án bất động sản đều được giao đất 50 năm, doanh nghiệp xây chung cư và cấp sổ hồng lâu dài. Như vậy, điều này sẽ xử lý thế nào khi thời hạn sử dụng đất hết hạn?”, ông Ngô Đức Sơn đặt vấn đề.
Ông Sử Ngọc Khương cũng cho rằng việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất.
Theo ông Khuơng, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.
Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.
Còn theo ông Ngô Quang Phúc, đối với căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu nếu được đưa ra thị trường sẽ tạo ra sản phẩm đa dạng hơn, giá thành rẻ hơn một nửa so với mặt bằng giá bình quân hiện nay [chất lượng vẫn đảm bảo]. Chẳng hạn, giá bình quân căn hộ tại TP.HCM 50-60 triệu đồng/m2 đối với căn hộ sở hữu lâu dài, thì giá căn hộ sở hữu có thời hạn chỉ dưới 30 triệu đồng/m2…
“Thực tế người dân có chấp nhận sản phẩm căn hộ chung cư có thời hạn với giá thành thấp hơn hay vẫn tìm đến sản phẩm sở hữu lâu dài, điều này còn chờ thị trường trả lời”, ông Phúc nói.