Người chưa đủ 18 tuổi có được làm thủ tục chuyên nhượng quyền sử dụng đất không? Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Người chưa đủ 18 tuổi có được làm thủ tục chuyên nhượng quyền sử dụng đất không? Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Cho em hỏi là người chưa đủ 18 tuổi nhưng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có người giám hộ là mẹ. Vậy bây giờ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người khác được không ạ khi vẫn chưa đủ 18 tuổi?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai 2013;
– “Bộ luật dân sự 2015”.
2. Giải quyết vấn đề:
Trước tiên về quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người chưa đủ 18 tuổi. Pháp luật đất đai hiện nay không quy định về độ tuổi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, trong trường hợp này, người chưa đủ 18 tuổi vẫn được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vấn đề bạn thắc mắc ở đây là người dưới 18 tuổi có được làm thủ tục chuyền nhượng quyền sử dụng đất cho người khác không?
Xem thêm: Quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Chuyển quyền sử dụng đất có thể coi là một giao dịch dân sự và được điều chỉnh tại “Bộ luật dân sự 2015”. Điều 121 “Bộ luật dân sự 2015” quy định: “ Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Tuy nhiên cần lưu ý ở đây đó là độ tuổi của người thực hiện giao dịch dân sự. Theo quy định của pháp luật, người chưa đủ 18 tuổi là người chưa thành niên. Trong một số trường hợp, giao dịch do người chưa thành niên thực hiện phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật:
“Điều 20. Năng lực hành vi dân sự của người chưa thành niên từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi
1. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác.
2. Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Như vậy trong trường hợp người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng để đảm bảo các nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên bên cạnh đó khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”.
Chính vì vậy ngoài việc tuân thủ quy định chung, người chuyển nhượng đất phải đáp ứng điều kiện quy định của Luật công chứng 2014. Tại khoản 1 Điều 47 Luật công chứng 2014 quy định: “Người yêu cầu công chứng phải có năng lực hành vi dân sự. Người yêu cầu công chứng phải xuất trình đủ giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng và chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đó.”
Như vậy, trong trường hợp này, người chưa đủ 18 tuổi có thể tự mình thực hiện giao dịch nếu pháp luật không có quy định khác. Tuy nhiên, nếu người này không có khả năng chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các giấy tờ liên quan thì người này chỉ có thể thực hiện giao dịch khi có sự đồng ý của người đại diện. Người đại diện ở đây chính là người giám hộ, là mẹ.
Bên cạnh đó, bạn cũng cần chú ý, diện tích đất muốn chuyển nhượng ở đây phải được pháp luật cho phép chuyển nhượng và đối tượng nhận chuyển nhượng không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013, gồm:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.
>>> Luật sư tư vấn mua bán đất đối với người chưa thành niên: 1900.6568
Xem thêm: Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật quy định như sau:
– Thứ nhất, các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng [hoặc tại Uỷ ban nhân dân xã]. Các giấy tờ cần mang theo bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của các bên.
– Thứ hai, tến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.
Hồ sơ bao gồm:
1. Tờ khai lệ phí trước bạ [bên mua].
2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân [bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế].
3. Hợp đồng chuyển nhượng.
4. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [có chứng thực]
Xem thêm: Cách ngăn chặn bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất
5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. [có chứng thực]
Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.
– Thứ ba, tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:
Hồ sơ, bao gồm:
1. Đơn đề nghị đăng ký biến động.
2. Hợp đồng chuyển nhượng.
4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.[có chứng thực]
6. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày.
Người sử dụng đất có đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, nhiều người có thắc mắc về việc bao nhiêu tuổi được đứng tên sổ đỏ? Có phải trên 18 tuổi mới được đứng tên Sổ đỏ không? Để trả lời cho câu hỏi này, cùng tim hiểu qua nội dung bài viết này nhé.
Hiện nay, quy định của pháp luật không quy định về độ tuổi đứng tên Sổ đỏ.
Theo khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [gọi tắt là Sổ đỏ] được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo đó, người có quyền sử dụng đất được quy định tại điều 5 Luật Đất đai 2013 gồm: Hộ gia đình, cá nhân; doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước…Tuy nhiên, khi nhắc đến độ tuổi thì luật hiện nay không có quy định.
Ngoài ra, tại điểm a khoản 1 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT khi ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Sổ đỏ theo quy định sau:
Với cá nhân trong nước thì ghi: “Ông” [hoặc “Bà”], sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân [nếu có], địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “Giấy khai sinh số….”;
Như vậy, pháp luật đất đai không phân biệt hay quy định bao nhiêu tuổi được đứng tên sổ đỏ mà quy định người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất thì được cấp sổ đỏ.
Quyền đứng tên sổ đỏ bị hạn chế bởi Bộ luật Dân sự?
Hiện nay, một người có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước công nhận do khai hoang, sử dụng lâu dài…hoặc phổ biến hơn là bằng hình thức chuyển quyền sử dụng đất như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…
Theo Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết.
Theo đó, người thừa kế mà di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì chỉ cần:
+ Còn sống vào thời điểm mở thừa kế [thời điểm người để lại di sản chết];
+ Hoặc sinh ra sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết.
Dù là người mới sinh hoặc chưa sinh nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết thì vẫn có quyền hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định 04 mốc độ tuổi mà theo đó có những điều kiện tham gia giao dịch, nhất là giao dịch về bất động sản là khác nhau:
1. Chưa đủ 06 tuổi thì giao dịch sẽ do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện [thay mặt].
2. Từ đủ 06 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
3. Từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký [phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý].
4. Từ đủ 18 tuổi trở lên thì cá nhân tự mình xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự mà pháp luật không cấm.
Quyền xác lập, thực hiện các giao dịch liên quan đến sổ đất theo độ tuổi như thế nào?
Mức độ tham gia vào việc xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến sổ đất tùy theo độ tuổi mà có sự khác nhau. Cụ thể:
Một là: đối với người từ đủ 18 tuổi trở lên thì đương nhiên có quyền đứng tên trên sổ đất và tự mình xác lập các giao dịch liên quan.
Hai là: đối với người từ đủ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi thì khi muốn xác lập, thực hiện các giao dịch liên quan đến sổ đất đó thì phải có sự đồng ý của người đại diện.
Ba là: đối với người dưới 6 tuổi thì việc này do người đại diện trực tiếp thực hiện, do nhận thức của người dưới tuổi còn hạn chế.
Như vậy, qua nội dung bài viết bao nhiêu tuổi được đứng tên sổ đỏ, bạn đọc có thể biết được pháp luật đất đai không quy định về độ tuổi đứng tên Sổ đỏ mà chỉ cần người đó có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là được cấp và đứng tên sổ đỏ.
Ngoài ra, pháp luật dân sự quy định năng lực hành vi dân sự theo độ tuổi. Với người dưới 18 tuổi không được tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản mà phải có sự đồng ý của của người đại diện [người chưa thành niên mà có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…thông qua nhận thừa kế, nhận tặng cho nếu người đại diện đồng ý thì vẫn được đứng tên ngay thời điểm nhận thừa kế, tặng cho – dù chưa đủ 18 tuổi].