Giấy chứng nhận hoàn thành công trình xây dựng

Để được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng và ghi nhận tại trang 2 của Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) thì chủ sở hữu công trình phải có giấy tờ để làm hồ sơ khi cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký bổ sung vào Giấy chứng nhận.

Theo khoản 1 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ sở hữu công trình xây dựng là hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở khi có một trong các loại giấy tờ sau:

1. Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng.

Trường hợp công trình đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng.

3. Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực.

4. Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật.

Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình xây dựng (Ảnh minh họa)

5. Nếu người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có một trong những giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01/7/2004 có chữ ký của các bên có liên quan và được UBND từ cấp xã trở lên xác nhận.

- Trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được UBND cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó.

- Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình có một trong những giấy tờ trên mà hiện trạng công trình không phù hợp với giấy tờ đó thì phần công trình không phù hợp với giấy tờ phải được UBND cấp xã xác nhận.

Lưu ý:

- Nếu cá nhân trong nước không giấy tờ thì phải được UBND cấp xã xác nhận công trình đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/7/2004 và công trình được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

- Nếu công trình hoàn thành xây dựng từ ngày 01/7/2004 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về công trình xây dựng không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch; trường hợp công trình thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại công trình đó.

Trên đây là những loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Nếu thửa đất có công trình xây dựng đã được cấp Giấy chứng nhận mà nay muốn cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng thì phải thực hiện theo thủ tục đăng ký bổ sung quyền sở hữu tài sản vào Giấy chứng nhận.

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình ,ới thắc mắc của bạn, Công ty Luật Minh Khuê xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Hoàn công công trình xây dựng là gì ?

1.1. Khái niệm hoàn công công trình xây dựng:

Hoàn công nhà ở theo quy định là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhà ở, nhằm xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành nhà ở sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành nhà ở. Hoàn công nhà ở còn có ý nghĩa là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng, trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công, nhiều người còn thường gọi với cái tên khác là sổ hồng hoàn công. Hầu hết các công trình sau khi thi công xong cần phải làm thủ tục hoàn công và xin giấy phép hoàn công. 

1.2 Các trường hợp được miễn phép hoàn công xây dựng:

Hiện nay theo quy định của khoản 30 điều 1 Luật xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 các trường hợp sau được phép miễn hoàn công xây dựng như sau:

- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

- Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, VKSNDTC, TANDTC, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư;

- Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật xây dựng;

- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về bảo vệ môi trường và an toàn phòng, chống cháy, nổ;  

- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

- Công trình xây dựng trên địa bàn hai tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;  

- Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;  

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;  

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

- Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Nguyên tắc hoàn công công trình, nhà ở được tiến hành dựa theo giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà Nước có thẩm quyền cấp trước đó. Tuy nhiên, các công trình thuộc các trường hợp trên được miễn giấy phép xây dựng vì thế cũng sẽ được miễn các thủ tục hoàn hoàn công. 

1.3. Sự cần thiết của hoàn công công trình xây dựng :

Thực tế hiện nay, việc đăng ký thủ tục hoàn công còn nhiều bất cập nhưng không hẳn hoàn toàn khó khăn như nhiều người vẫn nghĩ. Việc bỏ ngang thủ tục hoàn công hay không làm thủ tục hoàn công đều có thể mang đến rắc rối, phiền hà cho chủ nhà về sau. Đây là một số lý do bạn nên hoàn công sớm cho nhà ở hay công trình quan trọng trên đất của mình.

- Hoàn thành thủ tục hoàn công sẽ được cấp Quyền sở hữu nhà ở hay Công trình.

- Hoàn công giúp công nhận tài sản gắn liền với đất, thuận tiện hơn cho việc định giá sau này. Nếu muốn vay vốn ngân hàng thì giá trị cao hơn.

- Nếu không hoàn công sẽ gặp thiệt hại khi Nhà nước quy hoạch, giải tỏa. Khi đó, Nhà nước sẽ không đền bù giá trị căn nhà.

- Khi hoàn công, ta sẽ có bản vẽ hoàn công là bản vẽ đúng với hiện trạng thực tế nhất. Vì thế, công việc sửa chữa bảo dưỡng nhà sau này trở nên dễ dàng.

- Hoàn thành thủ tục hoàn công, việc đăng ký kinh doanh hoặc làm sổ hộ khẩu, sổ tạm trú sẽ dễ dàng hơn.

- Nếu không làm hoàn công thì khi bán nhà không được giá cao, hoặc khó bán do người mua ngại khó trong khâu thủ tục pháp lý.

Mặt khác, để lâu không hoàn công thì về sau nếu muốn làm thủ tục cũng sẽ gây không ít trở ngại cũng như khó khăn cho chủ nhà bởi thủ tục hoàn công đòi hỏi các giấy tờ về hợp đồng xây dựng với nhà thầu.

2. Hồ sơ xin xác nhận công trình hoàn công (thủ tục hoàn công xây dựng)

- Giấy phép xây dựng.

- Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có). Theo đó, các bên bao gồm chủ sở hữu, chủ đầu tư, các đơn vị thiết kế, đơn vị giám sát và đơn vị thi công công trình. Trong bản hợp đồng này cần phải thể hiện được sự thỏa thuận giữa các bên có liên quan với nhau về quyền và nghĩa vụ đối với công trình. Bản hợp đồng này cần được soạn thảo ra giấy và phải được sao lưu thành nhiều bản khác nhau.

- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

- Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

- Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng). 

-  Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

- Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy. 

3. Thủ tục xin giấy phép hoàn công

Bước 1: Nộp giấy đề nghị hoàn công

Chủ đầu tư, chủ sở hữu sau khi đã hoàn thiện thi công công trình thì trực tiếp tới Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi thi công công trình để gửi giấy đề nghị hoàn công. Phía cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiếp nhận đơn đề nghị của các cá nhân, tổ chức. Đây cũng là bước quan trọng của việc hoàn công đối với giấy phép xây dựng tạm.

Bước 2: Nghiệm thu công trình

Sau khi đã tiếp nhận giấy đề nghị của các cá nhân, tổ chức, phía cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra thực địa theo ngày đã hẹn trước. Lúc này, tất cả các bên liên quan công trình cần phải có mặt để cùng đo đạc, đối chiếu bản vẽ với công trình.

Tuy nhiên, đây chỉ là quy trình cũ. Theo quy trình mới, để có thể giảm bớt thời gian cũng như quy trình kiểm tra thực địa, các cá nhân, tổ chức là chủ đầu tư, chủ sở hữu của công trình, nhà ở cùng các đơn vị có liên quan sẽ tự tiến hành kiểm tra trực tiếp công trình. Sau đó, tự làm biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Trong biên bản này, các bên liên quan sẽ phải cùng ký để đảm bảo trách nhiệm liên đới. Sau khi đã có biên bản nghiệm thu công trình, người đề nghị hoàn công sẽ mang hồ sơ bao gồm biên bản nghiệm thu cùng một số giấy tờ khác tới cơ quan chức năng có thẩm quyền để đề nghị hoàn công.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khi nộp giấy đề nghị hoàn công, người đề nghị cần phải đóng lệ phí tại cơ quan thuế theo đúng quy định của nhà nước.

Nơi nộp hồ sơ hoàn công xây dựng:

- Tại Sở Xây dựng: đối với những công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng, công trình trên các tuyến, trục đường chính TP do UBND TP qui định.

- Tại UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện.

- Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao: tất cả trường hợp xây dựng mới, công trình xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo mà theo qui định phải xin giấy phép xây dựng trên phạm vi ranh giới khu đô thị, chế xuất, công nghiệp đó.

- UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có qui hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.

 Lệ phí hoàn công nhà ở

Căn cứ theo quy định tại Khoản 11 Điều 9 nghị định 140/2016/NĐ-CP có quy định như sau:

Điều 9: Miễn lệ phí trước bạ

11. Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ."

Trường hợp của bạn là xây dựng nhà ở riêng lẻ thì khi hoàn công không phải chịu lệ phí trước bạ khi hoàn công chỉ phát sinh thuế xây dựng cơ bản, thuế này chi cục thuế sẽ thu của nhà thầu xây dựng nhà cho bạn.

Trường hợp Bên nhận thầu xây dựng nhà tư nhân không thực hiện kê khai nộp thuế hoặc chủ nhà không cung cấp Hợp đồng xây dựng nhà cho cơ quan thuế theo yêu cầu để tính thuế đối với Bên nhận thầu thì chủ nhà (chủ đầu tư công trình xây dựng) có trách nhiệm khấu trừ thuế Thu nhập cá nhân phải nộp theo tỉ lệ 10% trên tổng thu nhập trước khi chi trả tiền công, tiền thù lao, tiền chi khác cho cá nhân thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 25 Thông tư số 111/2013/TT-BTC .