Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất vô hiệu khi nào

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là vấn đề phức tạp nhưng lại có tính thời sự, thực tiễn cấp bách mà không phải ai cũng nhận biết rõ và áp dụng đúng trên thực tế. Khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, để xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay bị vô hiệu, cũng như xác định lỗi để xem xét có phạt cọc hay không, hãy xem bài viết dưới đây của Luật Minh Gia:

1. Luật sư tư vấn về hợp đồng đặt cọc​

Trong quá trình giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn cần nắm được các quy định của pháp luật áp dụng cho trường hợp của mình. Nếu bạn gặp vấn đề này nhưng không có thời gian tìm hiểu quy định của pháp luật, bạn hãy liên hệ đến công ty Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung sau:

- Chủ thể được kí kết hợp đồng đặt cọc?

- Hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không?

2. Tư vấn để hủy bỏ hợp đồng đặt cọc

Nội dung yêu cầu tư vấn: Xin chào luật sư! Do cần tiền nên nhà tôi có bán miếng đất 500m và đã nhận tiền cọc 40 triệu nhưng bên mua lại nhờ người khác vào đo đất bằng thước dây và cố tình đo dư gần 200m với mục đích chiếm đoạt số đất dư ấy. Ông bà ngoại tôi là người nhận cọc và kí giấy nhận cọc nhưng mẹ tôi mới là người đứng tên miếng đất đó và gia đình tôi yêu cầu nhờ địa chính vào đo đất nhưng bên mua không chịu và cứ hẹn lần hẹn lượt rất nhiều lần không vào đo đất để chuyển nhượng hoàn thành miếng đất. Vì cần tiền gấp nên bên tôi muốn trả cọc để bán đất cho người khác thì bên mua đòi đền bù cọc gấp đôi là 80 triệu. Sổ đỏ đất bên mua đang giữ và không trả đòi trả cọc gấp đôi mới chịu trả giấy tờ. Tôi muốn được luật sư tư vấn rõ hơn về vấn đề này của gia đình tôi nếu không bán nữa có phải nên trả cọc gấp đôi không hay chỉ trả lại số tiền cọc đã nhận thôi. Bên mua hẹn đo đất rồi không đo gây mất thời gian kéo dài rất lâu vậy có vi phạm luật gì không luật sư. Chân thành được luật sư tư vấn!

Trả lời: Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, trường hợp của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất về chủ thể kí kết hợp đồng đặt cọc:

Theo như thông tin anh đưa ra thì mẹ anh là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên người nhận cọc và kí kết hợp đồng đặt cọc lại là ông bà ngoại.

Theo quy định pháp luật, hợp đồng đặt cọc được kí kết là để đảm bảo cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết. Để xác định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng đặt cọc cần xác định việc ông bà kí kết và nhận cọc có được sự ủy quyền của người mẹ hay người mẹ biết và đồng ý cho ông bà thực hiện hay không?

Nếu mẹ anh không ủy quyền cho ông bà, không biết hoặc không đồng ý cho kí kết hợp đồng đặt cọc thì Hợp đồng đặt cọc được giao kết giữa ông bà và người mua có thể bị vô hiệu do chủ thể kí kết hợp đồng đặt cọc không đủ điều kiện.

Tuy nhiên, theo mục 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc như sau:

“Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.”

Như vậy, trong trường hợp hợp đồng đặt cọc giữa ông bà anh và người mua bị vô hiệu, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết thì xem xét lỗi của mỗi bên. Nếu lỗi hoàn toàn thuộc về ông bà anh thì ông bà anh phải chịu phạt cọc.

Thứ hai về hợp đồng đặt cọc:

Theo quy định tại điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc cụ thể:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Việc bên đặt cọc đưa người để đo mảnh đât nhưng lại cố tình đo dư ra 200m chưa đủ căn cứ để nhận định họ có hành vi chiếm đoạt mảnh đất. Do mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của mẹ anh, và việc đo đạc là do một chủ thể khác thực hiện, gia đình anh có thể nhờ địa chính vào đo đạc lại để thông tin đo đạc được chính xác nhất.

Đối với hành vi hẹn nhiều lần và không cho đo đất để thực hiện chuyển nhượng đất, thì gia đình anh có thể xem xét lại trong hợp đồng có quy định về thời hạn thực hiện chuyển nhượng, quyền nghĩa vụ của các bên trong việc tiến hành đo đạc để chuyển nhượng đất không? Trường hợp người mua có hành vi từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì có căn cứ xác định bên đặt cọc vi phạm hợp đồng cọc, gia đình anh không phải trả lại tiền cọc đã nhận.

Mục lục bài viết

• 1. Cơ sở pháp lý
• 2. Nội dung tư vấn
• 3. Tình huống thực tế
• 4.Phải ghi “đặt cọc” nếu không sẽ không thể phạt cọc​?
• 5.Mức phạt cọc nếu không mua/không bán đất

Luật Minh Khuê, xin tư vấn và hỗ trợ khách hàng về các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc với mục đích nhằm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và dân sự hiện hành như sau:

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Bộ luật dân sự năm 2005(Bộ luật dân sự năm 2015)

2. Nội dung tư vấn

Thông thường trên thực tế nhằm có được sự rằng buộc cao hơn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcác bên thường giao kết với nhau hợp đồng đặt cọc, với mục đích nhằm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thỏa thuận trước đó của hai bên. Hợp đồng đặt cọc được quy định trong Bộluật dân sự 2005 như sau:

Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Theo đó việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, hiện tại thì chưa có bất kì một quy định nào của pháp luật yêu cầu bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng, chứng thực , do đó hợp đồng đặt cọc nói chỉ cần có chữ ký của hai bên là có giá trị pháp lý rồi.

Khi đã giao kết hợp đồng đặt cọc rồi là bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải trả lại tiền đặt cọc chobên đặt cọc và một khoản tiền có giá trị tương đương hoặc theo thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ mất tiền đặt cọc.

Xin chào luật sư! Xin luật sư cho tôi hỏi: Tôi có mua một nền đất ngang 5m dài 28m đường nội bộ 4m hiện tai là sổ chung với 10 nền đất khác bên bán hứa sẽ làm được sổ riêng cho từng nền và tôi đã đặt cọc 60 triệu nhưng khi tôi hỏi bên phòng tài nguyên môi trường thì họ nói sổ riêng nhưng hình thức sử dụng là chung do đường dưới 5m nghĩa là khi tôi muốn xây nhà hay bán thì phải có sự đồng ý của có chủ nền đất còn lại.Vậy cho tôi hỏi có cách nào để tôi làm được sổ riếng và hình thức sử dụng là riêng không? Xin cảm ơn luật sư!

Trường hợp này bạn phải làm rõ các vấn đề như sau:

Thứ nhất điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai 2013 như sau:

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Theo đó trong trường hợp này nếu như bên kia chỉ được phép chuyển nhượng mảnh đất nếu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi. Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn xem xét, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của họ công nhận quyền sử dụng đất với diện tích là bao nhiều. Bạn nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích hay chỉ nhận chuyển nhượng một phần. Nếu bạn nhận chuyển nhượng toàn bộ thì không cần quan tâm đến vấn đề tách thửa, mình chỉ cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng như bình thường. Việc giao kết hợp đồng phải được nhất trí của tất cả những người sử dụng hợp pháp được công nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp bạn chỉ nhận chuyển nhượng một phần thì lúc này mình phải làm thủ tục tách thửa, lúc này phải xem xét quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tổi thiểu được phép tách thửa là bao nhiêu, mình có đáp ứng đủ điều kiện hay không.

Còn đối với trường hợp bạn đang thắc mắc là hiện tại thì mảnh đó là thuộc sở hữu chung thì bạn phải xem xét tỷ lệ sở hữu của họ như thế nào, có tách thửa được hay không, nếu được thì mình thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển nhượng thôi. Còn trường hợp không thể tách thửa được thì không thực hiện việc chuyển nhượng một phần đất được, mục đích của hợp đồng đặt cọc là trái với quy định của pháp luật, hợp đồng vô hiệu hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

3. Tình huống thực tế

Kính gửi luật sư! Khoảng đầu tháng 11 năm 2013, em có bán mảnh đất giá 150 triệu. Bên mua có đặt cọc 50 triệu và có hứa 2 năm sẽ trả dứt điểm ( 1 năm trả 50 triệu ). Tới thời điểm hiện tại tháng 08 năm 2015, bên mua vẫn chưa trả tiền như đã hứa. Vậy luật sư tư vấn dùm em, em có quyền bán mảnh đất đó cho bên khác được không ạ và tiền cọc bên mua kia em xử lý nhu thế nào ạ. Kính mong luâth sư tư vấn dùm em. Em chân thành cám ơn ạ

Trường hợp của bạn không biết là bạn đã thành lập hợp đồng chuyển nhượng chưa, và việc đặt cọc có được lập thành văn bản không. Nếu mình đã thành lập hợp đồng chuyển nhượng rồi có công chứng, chứng thực đầy đủ thì bạn không thể chuyển nhượng cho người khác được, Bạn có thể khởi kiện để yêu cầu bên kia thành thực hiện nghĩa vụ hợp đồng của mình.

Chào anh chị! Anh chị có thể tư vấn giúp em truờng hợp; Vợ chồng em có ý định mua một mảnh đất do ông K muốn bán. Khi thương lượng thì ông K nói đó là mảnh đất của ông ấy chung với một ngừoi em. Vợ chông em sau khi thoả thuận với ông K nhất trí mua mảnh đất với chiều ngang là 4m và diện tích là 43m vuông. Ông K có yêu cầu chúng em đặt cọc là 30.000.000 ( có biên bản kèm theo) để làmthủ tục công chứng. Nhưng tói khi công chứng đến làm thủ tục thì mới biết mảnh đất chúng em mua do một nguời khác đứng tên và diện tích trên giấy tờcông chứng chỉ có 3,6m ngang nên vợ chông khôg đồng ý mua vàg yêu cầu lấy lại tiền cọc.ông K không đồng ý trả lại tiền đặt cọc đó, Vậy anh chị cho em hỏi vợ chồng em có thể lấy lại tiền đặt cọc đó không? Nếu ông K không chịu trả thì bên em phải giải quyết như thế nào? Em xin chân thành cảm ơn.

Trường hợp của bạn hợp đồng đặt cọc là nhằm mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mà theo quy định của pháp luật đất đai điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bạn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi, do đó viêc ông K không có giấy chứng nhận mà đứng ra hướng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng. Mục đích của hợp đồng là trái với quy định của pháp luật, do đó hợp đồng chuyển nhượng này vô hiệu hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luậtvà thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

4.Phải ghi “đặt cọc” nếu không sẽ không thể phạt cọc​?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc chỉ có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.

Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:

- Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

- Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, người dân cần hết sức lưu ý vấn đề này vì rất nhiều trường hợp trên thực tế muốn phạt cọc bên còn lại nhưng không có thỏa thuận đặt cọc thì không xử lý được.

5.Mức phạt cọc nếu không mua/không bán đất

Mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:1900.6162hoặc liên hệ văn phòngđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật MInh Khuê